2001年2月20日 星期二 总第633期

投资北京写字楼：喜忧参半

　　本报记者徐冰报道 前不久，一位王先生购买了1000平方米的甲级写字楼。一次性付款 总额为2089万元，按目前市场的租金状况看，其年租金收入（扣物业管理费、含税费）为 253万元，投资回报率为12．12％。若以公司名义贷款5成5年，那么，首付款为1044万元， 首付款年租金回报率为24．23％。第一年还本付息49．9万元，投资回报率为50．7％，若 以自然人或公司法人名义贷款，目前最高可以贷到7成15年，其投资回报率远高于投资商品 房。

　　写字楼市场的繁荣景象

　　北京甲级写字楼市场从1995年以来的低谷中走出，现已呈现出一派繁荣景象。北京的甲 级写字楼的租金水平已由前两年的平均15～20美元／月·平方米，上升到目前的30美元／ 月·平方米，CBD及其周边的写字楼租金水平还要高于北京市的平均水平。在今后两年内， 由于许多在建项目在筹建之中，没有甲级写字楼大面积上市的压力，写字楼的租金稳中有升 是必然的趋势。

　　现在，许多租用写字楼的租赁客户开始转向销售市场，原因有四。一是写字楼售价相对 于租价涨幅有限，价位相对安全；二是北京各商业银行相继开办了写字楼按揭贷款业务，减 轻了购置写字楼的大笔资金压力；三是购买写字楼可转为公司的经营资产，可以作资产抵押 贷款，出租写字楼更为划算；四是部分国内客户购买大面积写字楼，除去自用面积外，其余 外租可以借市场租金火爆之时，过一把投资业主的瘾。目前在北京甲级写字楼销售市场整栋 购买，购买面积超过10000平方米的跨国公司中，如日本丰田、美国投资基金、保险基金等， 其投资目的已十分明确。

　　另一个让写字楼租金价格不断上涨的原因，就是高科技企业的崛起和WTO。这两个因素 是支持业主对未来报有很大的信心。但未来究竟会怎样呢？

　　写字楼 房地产投资中的高风险物业

　　金融风险让写字楼的发展商吃了不少苦头，之后便是经济的回暖、新经济的兴起以及“入 世”的光辉前景，再加上以前市场不景气造成京城甲级写字楼稀缺，这些无不让顶过了风雨 之后的写字楼发展商们体会到了苦尽甘来的喜悦。据仲量联行统计，1999年以前，北京写字 楼每年的平均供量在40万平方米，每年的吸纳量只有30万平方米。但从2000年开始，市场 供量达到了50多万平方米，市场的吸纳量也是50多万平方米。

　　然而，从去年4月开始，随着纳斯达克股指的下跌，直至年底的狂泻，再次向京城写字 楼市场亮起了“黄灯”。

　　去年第4季度写字楼综合租金四个季度来首次出现回落，跌幅为0．70％，指数下降1 点。

　　从各行政区来看，写字楼集聚的两个区——东城、朝阳——综合租金均出现1％左右幅 度的下跌，主要原因是部分项目调低租金；下跌幅度最大的是西城区，租金下跌2．19％。 其中一个主要原因就是网络经济泡沫的不断破裂，使得许多网络企业关、停、并、转，从而 缩小了对写字楼的需求。

　　由此可见，虽然与住宅相比，写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报 率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，已类似于股票 的投资风险，因此，写字楼的投资者一定要慎重。

　　WTO 投资者迟来的“爱”

　　到现在我们还没有“入世”，但对于WTO这三个字母，只要曾经看过报纸的人都不会陌生。 的确，我们已将它到来时可能会出现的各种情况几乎都估计到了，但惟一没有估计到的是它 的效力会在什么时候产生。

　　据一些经济学家估计，“入世”给各个行业所带来的影响一般要在2～3年后才会显现出 来。由此可见，对写字楼的需求也是如此。现在写字楼的租金高是因为供量小，但据仲量联 行的统计数据表明，今年北京甲级写字楼市场的供量可达70多万平方米，朝阳区和中关村地 区的写字楼供量占总供量的约70％。据保守的推算，在未来的2～3年内还将有百万平方米 的写字楼上市。也就是说，当WTO真正开始发挥其作用的时候，市场上的写字楼也已不再像 现在这样“宝贝”。

　　因此，希望在您投资写字楼之前，要用平和的心情去计算您的投资回报率，为自己打算， 要对市场“留一手”。

　　（注意：写字楼的个人投资者要关注一下本期“物业”的第四版，专业人士会给与您忠 告。）