2001年1月16日 星期二 总第625期

内销外租房有便宜占吗？

　　所谓“内销外租房”，即取得“涉外租赁”资格的内销房。一般房产投资者都知道，外 销房用以出租经营回报率较高，就是因为国外租户能承担的租金价位较高。而内销房由于不 允许出租给外籍人士，相应回报率要低一些。鉴于竞争的压力，目前不少内销房在各方面的 品质上都机会不逊于外销房，有关部门经过慎重审批，允许部分内销房可向外籍人士开放。

　　据业内人士透露，虽然取消内、外销说法势在必行，但外销、外租都涉及到很多复杂问 题（如对外国人的管理、机密保护等），因此，今后即便取消内、外销区别，楼盘外销、外 租的审批把关工作仍会保留。世纪宝鼎的开发商九鼎房地产公司副总方方介绍，目前有关部 门对内销外租的审批较为严格。但一旦获批准，对此物业的业主来说，则是一件十分“占便 宜”的事：

　　1．允许“外租”的内销房，硬件肯定“过硬”。

　　由于内、外销在要求标准上不同，过去的外销房在监控、消防、收视系统等方面要领先 不少，能通过“外租”审批的内销房，则说明其在以上硬件方面已达到“外销”标准。如世 纪宝鼎，其监控系统完全清除“死角”，在北京内销公寓中首家在电梯内设置保安监控系统， 消防达到甲级，并可收看卫星电视，这为其转“外租”创造了条件。方方副总透露，达到“外 租”标准的内销房，在建安成本上要比普通内销房至少多投入400元每平米。

　　2．服务到家，物业费并不“水涨船高”。

　　因为要涉外租赁，有关部门在审批时即要考察“内销外租房”的管理水平，如接待、保 安、保洁、服务等，物业公司在人员配备、素质要求上也会更上一个台阶，比如配备有外事 服务经验的员工、成立专业性强的租赁部等。这对于自住的业主来说，意味着将感受到更到 位的物管服务、更优质的社区氛围，对投资业主来说，则可能享有更方便的租赁代理服务， 比如租户的寻找、接洽、管理等。

　　值得一提的是，虽然提供“涉外服务”，内销外租房的物业费则还按内销标准收取（一 般外销房物业费在5～8元每平米，内销公寓则在3～4元每平米左右）。

　　3．楼价比外销便宜。

　　受惯例影响，一般外销楼盘在定价时要远高于内销房，虽然近来内、外销在品质上已趋 近，二者在楼价上仍有不小差距。方方副总介绍，世纪宝鼎目前均价7000元，距离最近的 亚运村的外销房，均价最低也在9000元以上。以东部几家正在办理外销手续的内销房来看， 其楼价也比同档次外销房低千元左右。

　　4．租金大幅提升。

　　外籍人士的进入将拉高物业的整体租金水平。以世纪宝鼎为例，其85平方米的一居室， 若按内销标准租金不过3000元每月，通过外租手续后，与周边外销房看齐，则可以租到6000 元左右，租金几乎相差一倍。

　　买“内销外租房”

　　注意事项

　　买内销外租房虽然有便宜可占，但若商家仅以“外租”作为炒作卖点，没有真正挖掘出 其“涉外”的优势，置业者没准反倒会“蚀把米”。因此，被内销外租诱惑的同时，也需考 虑以下问题：

　　1．内销外租房位置有要求。既是要“外租”，内销外租房附近不能缺少以外籍人士为主 的租户群，因此，此类物业最好靠近使馆区、涉外商圈、国际机场。目前北京对外籍租户有 吸引力的区域是燕莎、国贸商圈、机场路沿线、望京地区及东北四环附近，未来的内销外租 房也应在这些热点区域寻找。

　　2．租赁管理。即便前期通过审批，后期的租赁管理也是对内销外租物业的考验，缺乏 高水准的服务人员和管理手段会大大影响物业的形象和社区感觉，也会令外籍租户“望风而 逃”。

　　3．最好是现房。对投资者来说，打出“内销外租”的期房起码有以下几点不利，一是 楼盘品质、小区整体氛围得不到印证，无非判定它“外租”实现的可能性；二是期房“变现” 前的时间段，无法实现投资收益，“只出不进”。投资本来就具备风险，若再与期房风险叠加， 更需慎重对待。本报记者 王华