2001年1月16日 星期二 总第625期

楼市甲A开打攻势足球

　　4月5日的国贸春季房展，630个展位被订购一空，其实早在2000年12月份，争订春 季房展展位的“战斗”就拉开了，从下面所列数据，可以看出2001年北京楼市会大打“攻 势足球”——

　　万通实业： 24个展位

　　金网络代理： 21个展位

　　太合地产： 18个展位

　　强佑地产： 15个展位

　　太阳园、万科、金源、当代、荣丰2008： 9个展位

　　至此，万通实业的24个展位，超过去年秋季房展华远集团22个展位纪录，创下房展会 一个单位订购展位数量的历史新高。

　　与往年一样，国贸春季房展将是拉开2001年房地产“甲A”联赛的开幕式。

　　2001年，北京房地产市场会有多少上场“队员”呢？

　　北京楼市

　　还有多少“队员”等着上场

　　——供应量中的远景分析

　　在1999年，商品房销售面积近300万平方米时，就有人高呼北京商品房供应量太大了， 但到2000年时，北京楼市的供应量已近600万平方米，那2001年呢？800万平方米，也许 是个较为保守的数据。

　　从目前的情形看，不少业内人士对今年北京市场相当乐观，一个直接的观察方法，是与 国内同等规模、收入水平的城市类比——看上海如何，2000年的上海楼市，是在阵痛与愉 悦中交替度过的，近300个楼盘烂尾，但1～11月份的销售面积已到1100万平方米。

　　为什么上海会如此火爆呢？北京会不会沿着上海的轨迹前行呢？

　　上海楼市火热的根本原因是，“购房普及化”已成现实，80～120平方米的为其主力户 型，按其存量房及危旧社区的改造规划，2001年～2005年，仍将会有近6000万平方米的商 品房需求量，也就是说，上海在4～5年内，商品房仍将维持1000万平方米左右的交易规模。

　　同样，北京楼市的成交量会不会持续上升到1000万平方米，且维持较长时间，这要看， “购房普及化”的延展程度。

　　目前，北京存量房1．4亿平方米，其中约4000万平方米将会被以旧换新，这4000万 平方米中，将被拆除的是1000万平方米的平房及800万平方米的简易楼，另外还有近2000 万平方米的住房，主流面积在40～60平方米，根本无法满足市民的居住需求，很简单一个 例子，29口寸彩电或是34口寸的背投（目前售价仅一万八千元左右），40平方米的小屋子 摆着就异常别扭。

　　4000万平方米的旧房子，需要更新，按最低限，40平方米的房子，加一倍换成80平方 米，那4000万平方米将被8000万平方米的新商品房置换。即便这个置换量在8～10年间完 成，平均到每年的置换量，仍近1000万平方米。这一点与上海极近相似。其实原因很简单， 在20年前，全国都用一套数张的标准图纸盖房，处级、科级，分到的房子都一样大，那住 宅格局、置换需求又能差多大呢？

　　市场虽火并不是

　　优劣楼盘全都鸡犬升天

　　北京房地产市场的吸纳量确实不小，但并不表明，这块肥肉人人可以得而啖之。

　　2000年，600余万平方米的商品房销售面积，确实令人欣喜，但也确实有一些楼盘，已 近乎标准的烂尾房，楼虽戳在那儿，但一个月只卖出去一两套，正所谓“由来只有新人笑， 有谁听得旧人哭”。

　　强者恒强，弱者越弱的局面越来越明显。

　　寡头项目 通吃区域市场

　　寡头项目，是指在某个地段，因其大规模、低价位，而占据了相对垄断的地位。

　　1998年的太月园、华腾园，1999年的太阳园、九龙花园，2000年的世纪城，纷纷以低 于周边项目1000元／平方米左右的低价开盘，而且长时间不提价，使其方圆2～3公里内， 很难再有类似的楼盘出现，除非是不同品种、不同品质的住宅。

　　2000年销售量为600万平方米，而仅现代城（10万平方米）、阳光100（12万平方米）、 世纪城（20万平方米）、太阳园（18万平方米）、华清嘉园（20万平方米）、美丽园（13万 平方米）……仅此6个项目就近100万平方米，不完全匡算，2000年20～30个楼盘的销售 量，就可占600万平方米中6～7成以上份额。

　　2001年，这种大规模、低价位的巨头式楼盘不在少数，其项目起码在50万平方米以上， 而均价则远低于周边楼盘，世纪城二期（70万平方米）、中关村科技在上地的多层项目（80 万平方米）、九龙花园四期、淄博地产在手帕口桥新项目、珠江骏景等，均具有区域寡头的 架势。

　　虽然寡头项目霸气十足，但实际上，这些热销楼盘却可带动该地段人气上升，从而富有 凝聚力。

　　从2000年看，亚运村地区之所以显得疲塌，一个重要原因是因为亚运村地区没有出现 像太阳园、华清嘉园、世纪城、阳光100那样，一个月开一幢楼，一天就认购出200套的强 势项目，实际上，亚运村地区不是没有可成为寡头项目的楼盘，而是其专业性、风险判断存 在着极大的偏差，以致贻误战机，磕磕绊绊。

　　没有明星楼盘的示范效应，一个地段就缺乏生气、人气，因此也就没有如虹气势。

　　眼见为实 成买楼主流模式

　　一个大坑，购房者就蜂涌而上的局面，大概一去不返了。2001年，把环境先做出来， 把楼先盖到5层以上，甚至像世纪城那样到封顶再卖的楼盘，会越来越多。

　　先做环境，后盖楼，本来是由于南方气候导致的做法，在竞争挤压下，北京的楼盘居然 也不得不这么做，恋日家园的样板环境、样板间，淋漓尽致地把“眼见为实”摆在了北京人 面前。

　　当然，“眼见为实”有个度在里面，毕竟能把楼盖到封顶再卖的发展商不是太多。对于 购房者而言，这样的楼盘不妨买之，因为能把楼盖到“眼见为实”的地步再卖的公司，绝对 不是到房地产市场捞一把就跑的项目公司，既然敢于把楼先盖成现房再卖，就表明开发商的 专业程度、资金实力，有相当保证。

　　总之，2001年的楼市，盖房的会使出浑身解数，而买房的则心气越来越高。房盖得会 越来越精致，买家也会越来越明白。

　　本报记者 吕尚春