2001年1月12日 星期五 总第624期

今年的楼市还要热

　　今年，虽然需求增长快，但供给量的增长快于需求增长；

　　总价80～120万的房子为市场主流；

　　市场出现两极分化，豪宅、低总价房趋热，低价房比例上升导致商品房加权平均价格下 降；

　　经济适用房开发面积缩小，价格上涨；

　　京城三大板块：中关村、亚运村、CBD市场继续看好；

　　高速路及公路一环绿化带三线一环沿线将成为新的开发热点地区；

　　今年，将有一些超大规模项目出现，小区的容积率呈下降趋势；

　　智能化将得到具体的诠释，产品使用功能和空间设计将呈现弹性化特征，景观设计“中 看又中用”；

　　二手房市场将结束前两年的徘徊局面，成交量有望显著提升，三级市场的开放将会与一、 二级市场形成良性互动；

　　市场供给的住宅仍将以总价80万～120万元为主

　　据伟业公司预测，在将来的1～2年内，北京的经济形势更为乐观，并将继续保持增长 态势。由于经济的增长带动京城居民的购房能力增强，使得今年地产市场整体需求量快速增 长。与此同时，市场的供给也将保持强劲上升势头。预计供给增长速度将超过需求增长速度， 今年买方市场尤为明显。

　　虽然这与市场主流客户的需求：总价30万～50万元的住宅不匹配，但在今年仍将持续， 并将持续较长时期。

　　其中原因，主要是由于房产产品开发周期长的特性，前期的土地成本已经大量投入而且 呈刚性，中后期随着客户对项目品质追求的提高，开发商只有迎合潮流才能使产品不落后， 最终结果使项目投入成本呈刚性。所以，市场上看到的6000元／平方米左右的项目规模比 例多年来居高不下。

　　市场热两头：豪宅和低总价房 房子的加权平均价格下降

　　伟业顾问在对3年来京城住宅市场供给情况和需求特点进行分析考察的基础上，可以预 见，今年的住宅市场将明显呈两极分化，豪宅、低总价房会成为市场中的热点，而中档楼盘 则相对表现不会很突出。

　　由于高档房所占比例小，对整体房价的影响不太明显；随着中档项目性价比的提高，与 以前同等档次的项目相比，今年的房价是下降的，而且低价项目比例的增大，对整体房价的 影响相当灵敏；随着房地产市场化程度的提高，行业利润率会逐步下降，趋向社会平均利润 率。因而，今年商品房的整体加权平均价格趋于下降。

　　今年的热点地区：泛中关村、亚运村及CBD地区；高速路沿线；公路一环绿化隔离带三 线一环沿线

　　由于中关村、亚运村及CBD地区的土地供应量有限，因此，这里的热点地区指的是这些 地区的核心区及周边地区。

　　这些地区依然被看好的原因有二：一是国家政策和市场设施对三大板块的利好影响，如 申奥、入世加快了这三个地区的改造工程，使这三个地区的基础设施更加完善；二是高档写 字楼对三大板块有带动作用。在泛中关村地区有几个高档智能化写字楼在2000年陆续竣工 入驻，应运而来的就是对住宅类物业和商服配套的需求，这一区域的住宅类项目销售速度普 遍比较快，这种带动因素在泛亚运村地区和泛CBD地区也存在。

　　一些高速路的附近，如京沈、京开、京津塘等沿线，及公路一环绿化隔离带三线一环沿 线将成为京城新的热点地区。三线一环沿线在近几年已有一些受市场欢迎的项目推出，如万 科星园、九龙家园等，使这些开发较晚的区域开始受到市场的关注。从供应来看，北京目前 的几条高速路中，京昌、京顺开发较早，周边项目比较集中。目前，在公路一环内这两条高 速路边可开发的土地很有限，所以一部分开发商开始把目光转移到有开发潜力的南城几条高 速路。另外，北京市政府决定用3年的时间完成公路一环绿化隔离带任务，所以今年京沈、 京开、京津塘高速路、公路一环周边将会出现较多的项目，成为新的投资热点地区。

　　超大规模项目出现容积率呈下降趋势

　　所谓超大规模是那些整个小区的总建筑面积在100万平方米以上的项目。超大规模项目 一般都在四环附近或更远区域。由于这些地区绿化率高，土地出让金比较低，对于低土地出 让金的项目来说，建多层混凝土结构的总成本比高层住宅更低，从发展商的利益来看，建低 容积率的项目能使利润最大化，而且客户多偏好朝阳好、通风好、容积率低的板式住宅。

　　另外，这些区域与城里相比，周边环境比较差，因此，用大社区来影响周边环境是很必 要的。

　　智能化得到诠释，产品设计越来越注重实用

　　随着网络的普及和电子商务的发展，人们对智能化小区的需求成为必然，而且会对带宽、 独立有线电视系统等有更高的要求。智能化不再是楼盘的卖点，而是人们居住生活中必备的 硬件设施。因此，在今年，住宅智能化将得到具体的诠释。

　　其次，产品使用功能和空间设计将呈现弹性化特征。产品的弹性包括两方面：设计理念 上的弹性，即可以以一定面积数倍组合成不同居室的设计；使用功能的弹性，即一个区域既 可以做一个大厅，也可以隔成一个卧室和一个小厅。当然，这种弹性变化不是无限的、随意 的变化。以深圳某楼盘为例，它以70平方米为基本住户单位，同时可以倍数组合成单身公 寓、办公商住等大小不同、功能齐备的空间。

　　另外，景观设计将是“中看又中用”，而不仅仅是观赏性。景观设计将完全取代现在的 园林设计，所谓景观设计是按不同人群的不同需求，将更实用的功能和更丰富的内涵深入设 计之中，比如一些雕塑作品同时也是可以供人们休憩用的座椅等。

　　二级市场将有很大发展，三级市场的开放将会与一、二级市场形成良性互动

　　截止到去年底，北京二手房交易总数也就千余套。与上海等地相比，北京二级市场交易 不畅的主要原因是：市场二手房租金、售价比偏大，出租比出售更合适；二手房卖家、买家 预期价格差距较大，成交困难；二级市场税费和收益分配不合理；北京住宅一级、二级市场 之间的价差过大，卖家以旧换新难；单位把关，二手房难入市。今年，这其中的一些问题有 望得到解决，二手房交易会随着问题的不断解决而活跃起来。

　　今年，北京有可能开放三级市场，让三级市场的三种交易方式（差价换房、公有住房使 用权转让、公有住房转租）从隐性市场走向公开化。这将有利于市场租金的回落，降低租售 比，加速二手房市场的发展，有利于满足居民改善住房条件的需求。