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2001年1月9日 星期二 总第623期 |
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2001年北京楼市谁作领头羊？
北京楼市看板系列之二（发展商篇） 上期我们在“盘点2001年新楼盘”之后，接着应该问一句，这些新楼盘又是谁操作的呢？ 从下面这篇文章，您可以感觉到2001年的楼市竞争，将是何等壮烈。对于购房者而言，竞争 激烈则意味着产品质量上升、售价平抑，从文中介绍的2001年北京开发商格局，您可以琢磨 一下，今年您到底会看上谁家盖的房子！ 中国机械进出口总公司与中国通用技术公司合并，这个新兴集团公司组建了房地产子公 司，北京楼市将是其首攻目标。 由首创阳光股份公司改制后的首创置地面世，很快将会以三个新楼盘大举出击。 曾有人感叹：2000年楼市确实景气，但缺乏像1999年现代城、万泉新新家园那样豪气 冲天的明星楼盘，2000年大多数地产公司业绩都不错，但放眼看去亮点不多。 当我们回望2000年楼市时，其实可以看到，悄悄渗入北京房地产的巨擘实际上是越来越 多了——中国远洋集园（远洋天地）、金源集团（世纪城）、珠江房地产（珠江骏景）等，只 不过这些后来者，或没有开始宣传推广，或低调处理，使得人们只是感觉到，北京房地产格 局正在变化，但并没有到重新洗牌的地步。 2001年会有哪些新生力量涌现 先说房地产开发企业，从企业规模（资金、资源）上看。 超重量级选手： 在国务院施行国企改组的举措之后，中国机械进出口总公司与中国通用技术公司合并， 这个新兴集团公司组建了房地产子公司，北京楼市将是其首攻目标； 中国远洋集团下属地产公司，在成功推出远洋大厦后，中远将在2001年力推远洋天地、 远洋风景。 这两个新出炉的地产企业，虽然目前的市场占有率并不高，但从其拥有资金实力、政府 资源，不仅在北京，在国内也无人能望其项背。 在这个团队里，由于华润与万科增持B股失败，使得华润置地的扩张速度减缓，年初业 内期望的“地产航母”暂时搁浅。 重量级选手： 由首创阳光股份公司改制后的首创置地面世，以新面孔入市的首创置业，很快就会有三 个新楼盘出击，分别位于京昌快速路小营东TOWNHOUSE、三元桥东北、马甸北广器材厂。 次重量级选手： 深圳金地地产，该公司为国内首家实现员工持股的公司，体制活力甚强，金海湾名满业 内，在东三环CBD商圈有新项目； 大连万达，王健林欲以足坛甲A的霸气冲击北京楼市，在北京找了一年多的土地，先是 京通快速路，再是五棵松，最后定在了国贸以东、现代城对面； 珠江地产，在广州排名第三的地产公司，在北京号称低于300亩的地块不开发，强调规 模生产，第一个项目为珠江骏景，第二个项目在东四环中路以东。 再说代理行，基本上是在地产发达地区无食可吃后，转而北上的。 重量级： 深圳世联，在深圳代理销售了十多个楼盘，是资深、全面的房地产代理公司，从2001 年起将在北京代理地产项目； 广州TUT，其总经理周勇高举“产品主义”大旗，在国内已有近10个子公司，所到之处， 奇招尽出，在工体附近、元大都遗址、京通快速路沿线将有代理项目。 还有不少外埠代理行，在瞄着北京楼市，尚处于试探、摸索阶段。 重量级≠专业级大有大的优势 小有小的特长 应当分清的是“重量级地产公司”，并不等于“专业级地产公司”。比如将出世的通用地 产以及在2000年伸开手脚的中远地产，其资金实力、政府资源无人可比，但其在房地产行业 上的专业积累，尚不能与其规模相匹配。 专业级地产公司，说句白话是吃亏吃出来的，经验是在生产过程中积累所得，并非一蹴 而就。 但像通用、中远等地产企业，由于其底气实足，因此虽然目前市场占有率不大，但从长 远看，其抗跌打能力极强。房地产为资金密集型行业，融资能力及在金融机构的信用度，决 定了这个企业扩张能力，通用、中远无疑在此方面优势明显。 2001年，从土地拥有量及开发规模上看，开发望京A4的城市开发集团、建造回龙观的 天鸿集团以及改制后的首创置业，仍将占据主要份额，这些“地主”级企业，主要优势在于 其控制了丰富的土地资源，不仅地段好，而且规模较大。但这些老牌企业的不足在于市场化 进程较为滞后，这与企业规模庞大、管理环节冗长、负担较重不无关系。 2001年，对于国有企业中首先实现体改、并在2000年全线飘红的华远地产，将是实现 企业规模迅速增长的关键性一年。似乎像有默契，北京万科在东南角要做新项目，而华远意 欲在西南角“造镇”，二者相互呼应，但没有形成直接竞争关系。 在专业性上极具竞争力的，如红石公司（现代城）、万通集团（万泉新新家园）、泰跃地 产（太阳园）、安地公司（今典花园）等，在积累了相当的开发经验后，已具备了在市场中较 强的拼杀能力。但这些公司的不足在于，随着地产市场日趋理性，包装、营销的重要性，将 日益为规模生产所替代，如果不能迅速扩张，随着商品房市场产品同质化程度越来越高，那 将来比拼的根本就是资力实力、综合资源，重量级地产公司的优势将日益显现。靠窄带市场 或是另类产品，只能维持企业生存，但不可能成为占据主流市场的武器。 外埠发展商，像发现了一块毫无遮拦的唐僧肉，2000年虚窥，2001年猛扑，这些公司虽 然有在土地资源、本土人情等方面的障碍，但凭其多年的生产经验，很快可以借助其专业性 弥补这方面的不足，当然言其会在北京一定能如何如何，未免武断，还需拭目以待。深圳金 地、大连万达、珠江地产，来势汹汹，但从上海金马集团（清芷园）、福建金源集团（世纪城） 等外埠地产公司在北京的成功业绩，可以预测这些外来户，个个来者不善。 代理行争抢市场更趋激烈 相对于房地产开发公司，代理行专职为地产商出谋划策、推销楼盘，因此其专业性较强。 据称北京伟业顾问，2000年所代理的项目销售额达40余亿元，份额为代理行首位；近 年来像一匹人人注目的黑马，金网络扶摇直上，2000年代理销售额30余亿元。而朝阳大地 （朝阳区）、成业行（海淀区）、协成行（南城）等都在某一区域，拥有极为稳定的代理份额。 这些代理行在2000年都取得了不俗的业绩，2001年的代理项目，也已大都落实。 至目前为止，深圳世联、广州TUT，实力很强，但在北京尚未展开手脚，他们的阵地还 需要从边缘市场渗入，然后靠其优秀业绩，在北京打出自己的天下。与广州、上海不同，北 京市场似乎也像北方人一样，地缘人情，在房地产业体现得淋漓尽致，如果一个代理行在某 集团公司麾下、或是吃定某区属开发公司，那这样的关系一般而言，很难打破。但愿这些具 有实力的专业公司，能在北京有一席之地。 大公司的实力，小公司的灵活，地产老兵的经验，新上手者的锐气，规模生产的垄断效 应，另类产品的奇兵突发，必令2001年的北京楼市精彩纷呈。 本报记者 吕尚春
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