2001年1月5日 星期五 总第622期

2001年北京楼市看板系列之一：盘点2001新楼盘

　　编者按：只有更好地告别过去，才能创造美好的明天。2001年的北京房地产无疑是革 旧洗新的一年，集团购买彻底抽身，意味着北京楼市开始面对真正的市场考验。《精品购物 指南》物业版自1995年开版始，至今仍为广大购房者及业内人士垂爱，在此步入新年新世 纪之际，对大家的关爱表示衷心的感谢！

　　从本期开始，我们将陆续推出有关2001年北京楼市的相关文章，大致分为：供应量格 局、产品形式的变化、开发商队伍构成、竞争态势分析等系列，希望能对您置业投资有所裨 益。

　　■1993年，嗷嗷待哺的北京房地产，毫不客气地接纳了一剑封喉的馈赠，万通新世界 广场售出3600美元／平方米的天价，至今未有人超越。这种不寻常的开局，似乎意味着北 京楼市不同寻常的命运。

　　■1995年，亚北十四个真正意义上的商品房社区跌跌撞撞地宣告个人购房开始走入北 京房地产。

　　■1997年，终止集团购买与开动银行按揭贷款进入政府决策程序，这预示着北京房地 产“喝奶”的时间不长了。

　　■1999年，银行闸门打开，个人购房贷款真正启动，北京楼市自问：难道真的要开始 自食其力了？

　　■2001年，20亿住房补贴如约而至，就像一份入学通知书，北京房地产从此将真正走 出靠集团购买喂养的启蒙阶段，要独立生存了。

　　在1999年底时，业内对2000年楼市的感觉有些模糊，通货紧缩的围逼让人感到紧张， 甚至有人提出会不会出现批量的烂尾项目。2000年斗转星移，楼市的火爆程度，甚至让人 有点反应不过来的味道！2000年楼市虽基本可称皆大欢喜，那2001年呢？

　　2000年，1～10月，建设银行个人贷款放贷额过了100亿元，这几乎是前8年的总和， 这种放贷速率恰恰是北京楼市供应量达到标准高度（年销售量1200万～1500万平方米）所 需要的水准；

　　从2001年起，20亿住房补贴开始进入房地产市场；

　　二级市场虽仍处于不瘟不火的阶段，但有卖旧买新、以小换大意识的居民越来越多；

　　北京危旧城区的改造从2001年起正式规模启动，中心城区“六横三竖”的路网建造， 将使大量拆迁居民在1～2年内以拆迁款购置新居。

　　这些利好消息，足以让人感到北京房地产在告别集团购买后，新的营养元素仍是令其他 地区或城市艳羡的。在广州、深圳等地产先锋城市风光了数年的开发商，已经感到这些城市 的地产开发像是“见缝插针”，肉越来越少了——北京则不同，尽管北京开发商感觉竞争太 激烈了，但外地开发商觉得北京的房地产竞争不过是“小儿科”。

　　2001年，北京房地产格局如何呢？

　　老三块风头不减

　　“块”的说法，是由北京商品房三个热点板块“国贸商圈、亚运村、中关村”而来的， 此三个板块为“老三块”，老三块的突出特点是，政府扶持，区域经济强盛。

　　相对于老三块，“新三块”显然没那么风光，称其为“新”，主要是因为出现了对区域房 地产市场起到了极大推动作用的标志性项目，新三块的位置分布可以这样描述：以长安街为 轴，与老三块对称，“亦庄经济开发区、南三环沿线、西南角”。

　　国贸商圈内，在现代城对面，大连万达将开发40万平方米的综合类高档公寓；一机床 的由现代城开发商中鸿天公司开发的建外SOHO也已确定规划方案，另外，深圳金地公司也 将在东三环国贸商圈内开发28万平方米的高档住宅区。据了解，开发清芷园的金马集团也 有意在CBD区内开发高档住宅。

　　大连万达为全国率选施行“保退、保换、保修”的开发商，其承诺力度令所有开发商汗 颜，而金地公司在深圳开发的“金海湾”则名满业内，是国内发展商学习的样板，建外SOHO 则是号称京城营销第一高手潘石屹操盘。俗话说，一山不容二虎，2001年的CBD看来不止 是二虎，而是三虎、四虎。但从CBD地区强劲的需求看，这几个强势楼盘极有可能是皆大欢 喜的局面。

　　亚运村地区，在业内及购房者中声誉鹊起的嘉铭园将是亚运村主流项目强劲的竞争对 手，其5400元的均价将越来越显示出其强劲的“寡头地位”。新新家园系列中的“亚运新新 家园”也正在筹划之中，但据了解，操作万泉新新家园的吕大龙，此次并不出手。

　　在风林绿洲对面，将有由启发地产开发的一个20万平方米左右的高档社区，全部为三 至四层低密度项目，而其设计单位是建设部建筑设计院改组的一个强势团队主笔，据称这个 团队几乎包括了建设部设计单位的所有精华力量。该项目与风林绿洲将形成对垒。

　　对于亚运村而言，其走势的好坏，直接与7月份2008年奥运申办城市确定的消息相关。 如果申办成功，那亚运村地区会因此消息带动区域楼市，及至整个北京楼市的疾速攀升，反 之，其过大的密度导致优胜劣汰是必然的。

　　中关村地区，开发太阳园的泰跃公司，将在花家地推出20万平方米的多层社区，据称 该社区是为那些北京第一批购买商品房的人预备的升级版，比如购买望京A5、太月园等楼 盘的人，其二次置业的标准当然只高不低。而泰跃开发的清华北侧的项目，则至少在60万 平方米的规模，用开发商的话描述，这个社区就是一个小城市，该有的配套全会有。

　　由于中关村核心地带不再批地，使得上地地区成为开发热点，而上地怡美家园的热销， 也表明这个区域的需求量确实可观。据称，2001年上地某项目的销售速度是“7天就要卖 完！”，它会怎么卖呢？

　　“老三块”2001年仍将是热点区域，原因就在于中关村、CBD的区域经济强不可不挡， 即使密度比其他区域高得多，也不会减弱人们在此扎堆的向往。

　　新三块冲劲十足

　　“新三块”也没那么简单。

　　亦庄经济开发区，目前推出的TOWNHOUSE项目，已有操作兴涛小区、九龙家园的协成代 理行独家推出的星岛嘉园，2001年将推出密度更低、更像HOUSE的二期，而金网络代理公 司也将在开发区推出大型TOWNHOUSE项目，这两个项目将为经济开发区成为标准生活区打下 坚实基础。

　　南三环沿线，珠江骏景无疑是值得关注的楼盘，2000年虽然在展会推出，但只是“试 应手”，其大规模推广应是在样板间，其工程形象具备后才会推出。2000年带动整个南三环 趋热的恋日家园，明年仍有20～30万平方米的开发量，但是不是仍叫恋日家园，目前尚未 确定。

　　西南部，目前成规模且有一定知名度的项目仅有鹏润家园，该区域实际上处于供应量较 稀薄的状况，手帕口桥附近将有一个55万平方米左右的中档项目，开发商为淄博地产，开 发思路为现房销售，其附近还有一个近60万平方米的大型社区正在规划中，这两个项目由 于距国家机关密集区较近，因此很可能成为20亿房补最先受益区。这也是其入选新三块的 重要理由。

　　老三线当仁不让 新三线意气风发

　　老三线，指京昌高速路、机场高速路、京通高速路，新三线，指京沈高速路、京开高速 路、京津塘高速路。

　　老三线中，只有机场高速路沿线成为异常坚挺的高档别墅区，以香江花园为代表的高档 社区，标志着该线含金量极高，从加拿大移植过来的蒙特利尔花园在2000年仅露一面之后 便不见踪影，2001年估计会重新面世；京昌高速路沿线，小营附近，阳光地产将推出大型 的TOWNHOUSE项目；京通高速路，据国内地产策划高手广州TUT周勇称，他们已开始规划在 京通快路沿线打造一个大型水景休闲居住区。

　　新三线中，京沈高速旁，万科在北京的第二个郊区项目将启动，万科城市花园的辉煌能 再现江湖吗？万科居东南，而华远的郊区造镇型则选在了西南大兴，规模不会小于60万平 方米。

　　随着郊区化居住氛围的形成，京开及京津塘高速路周边必然也会逐渐涌现出新项目。

　　总之，新项目的分布只会遵循两个原则，要么在热点区域，要么是特色定位。在热点区 域，运作产品难度较小，但利润空间有限；如果拿不到热点区域的土地，则只有在“新三块、 新三线”拿地，这对开发商的运作水平要求较高，不仅会造房，还要会造势，专业、市场都 需玩得转，否则难免落得低价倾销空欢喜。

　　本报记者 吕尚春