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美妙家居在何『画』中——浅谈如何根据房地产广告选购物业
如何申请建行个人住房贷款（下）
双井桥东建九龙住宅小区
买商品房前看它『身份证』是否过期
４、开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称
凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称。如果
有代理销售机构，一般情况下广告中也会打上代理商的名称；发展商如果想以设
计单位或施工单位证实自己的实力雄厚，广告中有时也可以见到列出的设计、施
工或者是物业管理公司的名称；项目如果有按揭，广告中也会打上贷款银行的名
称。随着市场的发展、完善，商品房市场的竞争日益激烈，同时，消费者的自我
保护意识已明显增强。因此可以预言，未来的商品房市场竞争，将是开发商品牌
和实力的真正较量。这种占有无形资产的品牌，不但充实着项目的信誉，更重要
的是，它将来会成为物业本身价值的直接体现。
因此，预购房者看地产广告时，一定要看广告中打出的开发商名称，看它的
项目组合中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与
项目单位不够了解，建议您设法去做一番调查了解。
５、物业推售的主题广告词
每一个房地产广告中，一般情况下都有一句醒目的广告主题词。其作用，一
是以这样一句上口、好记的广告用语，使读者、观众对其留下深刻印象；二也是
反映了开发商的一种产品开发理念。虽然这种东西更多的是在企业策划中，由Ｃ
ＩＳ的编纂者挖空心思运筹出来的，购房者是否愿意接受完全自便，因此如果想
买房，对这些倒不必太在意。
６、物业销售的资质证号
按照最近两年的有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的
发展商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销
售资格证号。比如北京市的外销商品房必须要在广告中注明：京房市外证字第×
×号；内销商品房则必须要在广告中注明：京房内证第××号。在广告中打出这
些销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不
会有太大的偏差。
但需要注意的是，现在也有极个别的项目为通过报社手续审核，采取伪造等
手段，冒用其他项目证号，有的甚至将编造的证号在广告中打出来，以此欺骗客
户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对项目的所有
手续进行核实。
另外，还有一种情况就是，现在有的房地产广告中没有商品房销售证号，却
特别标注提示自己的项目可以“保证产权”。授予产权是一种政府行为，开发商
所能做的只是合法操作自己的项目，只要手续正规、健全，开发过程规范，房管
部门自然会在一定的期限内，经过规定的程序授予其产权。而如果开发程序不规
范，立项手续也不完备，这种保证就只能是一张空头支票。
７、销售电话等咨询方式
房地产广告中，售房热线电话是最不能少的。但看到房地产广告之后，最好
是将广告整个的内容都吃透、分析透了，再拿起电话进行询问。
由于现在的房地产市场千变万化，因此市场随时也可能出现一些令人意想不
到的事情。好的楼盘却以相对很实惠的价格出现并不是没有可能，预备购房者如
果对市场有大体的了解，这样的信息一旦出现，您才会马上抓住。如果您在报纸
中突然发现了这样的广告，那当然是越快拨通售楼电话越好，以便抢先占到好的
户型，抢先得到最有利的时机。
８、金融、物业管理等其他方面的购房承诺
随着购房抵押贷款政策的松动，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按
揭购房。如果有这项业务展开，一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸
引更大范围的买家前来购买。要想了解这部分内容与自己购房到底有多大的关联
，一是要掌握一定的抵押贷款知识，再有就是要会根据广告中列出的贷款条件，
核算贷款利率比较的细帐。
有关物业管理方面的内容，对于期房项目来说，还是与装修、配套等问题一
样，最好落实到合同中去。因为“２４小时保安、热水”谁都会说，“物业管理
人员随叫随到”谁都可以不费力气的承诺。真到入住那天了，情况到底怎样天知
、地知，客户不得不知。
□贷款额度、期限和利率
贷款额度：申请抵押贷款的，贷款额度不得超过抵押房产估价现值的７０％
；申请质押贷款的，贷款额不得超过各质押权利凭证所载本金和的９０％，无论
采用何种担保方式，最高贷款额均不得超过所购房屋价款的７０％。
贷款期限：一般不超过１０年，最长２０年。
贷款利率：１至５年期的，执行三年期固定资产贷款利率；贷款期限在５年
以上至１０年的，执行五年期固定资产贷款利率；期限为１０年以上的，在五年
期固定资产贷款利率基础上上浮５％。贷款利率每执行一年，根据人民银行挂牌
利率做一次调整。
□贷款担保方式
个人住房贷款实行抵押、质押、保证和抵押（质押）加保证贷款四种担保贷
款方式。
抵押贷款方式：目前，这种贷款方式最为普遍，因为贷款者可用所欲购买房
屋作为抵押物，这样对于大多数人来说，是比较适合的。如所购房屋还没有拿到
产权证，银行允许开发商充当担保人，以便客户得到贷款，待客户拿到产权证后
再办理正式的抵押贷款手续。
对于申请借款购买公房的个人，最好事先征询售房单位，能否在办妥房产证
和抵押登记手续之前为个人提供第三方保证。如售房单位不愿意，借款人还需另
找具有代偿债务能力的单位作为保证方，或者采用其他担保方式。
这种贷款方式安全可靠，但借款人要承担相关费用，借款人需到贷款行认可
的保险公司办理抵押物财产保险和贷款信用保险；贷款银行必要时将对抵押物估
价或委托评估机构估价，所需保险、评估费用均由借款人负担。
抵押权设定后，所能证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单
（正本）等，均由贷款银行保管并出具相应的保管证明。
质押贷款方式：指借款人（或第三人）将符合规定条件的权利凭证交由贷款
银行，贷款行以该权利作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。具有手续简
便、相关费用较低等特点。
可用于质押的凭证有：国库券、国家重点建设债券、金融债券、ＡＡＡ级企
业债券、建行系统存款单等有价证券。
保证贷款方式：指借款人在提供具有代为清偿能力的法人（或其他经济组织
作为保证人）后，银行向其发放贷款。作为保证人的企业法人，必须同时具备以
下条件：
（１）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；
（２）独立核算、自负盈亏；
（３）有健全的管理机构和财务管理制度；
（４）达到或相当于建设银行企业信用等级ＡＡ级以上企业信用；
（５）在建行开立存款户；
（６）无重大债权债务纠纷。
□贷款偿还
借款人归还贷款本息时，一般采用月均还款法，即贷款期内每月以相等的额
度平均偿还贷款的本金和利息。
对于在国贸、航华科贸中心、京广中心这一带工作的人来说，过去如果想在单位
附近的地方买一套自己可以承受，而且居住环境较好的商品住宅真可谓是难上加
难。而现在在双井桥东南侧正在建设的九龙住宅小区建成后，无疑将使这些人的
梦想成为现实。
由于经济地理位置的特殊性，北京东三环尤其是东北三环沿线自９０年代初
以来吸引了大量的房地产投资开发商在此投资兴建房地产项目。目前这里已是北
京涉外高档写字楼、公寓最为密集的区域。可是，除去外销的高档房之外，相对
经济的普通商品住宅在东三环一带近几年来却少有人开发。因此，对于那些在这
一区域工作，具有较高收入，但购房资金实力并不很充足的人来说，眼看一栋栋
高楼在身边拔地而起，自己却买不到一所中意的房子确实非常遗憾。
九龙住宅小区位于东三环双井桥的东北侧，是迄今为止距国贸商圈距离最近
的一个新建住宅小区。小区规划占地５．２公顷，总建筑面积达１８．５万平方
米。小区分为东、西两区，是在原北京造纸实验厂和北内集团原厂址及宿舍区拆
迁基础上建设的综合居住社区。小区建成后，将可以容纳１４００户居民，并配
有商场、学校等各种配套设施。目前东区独立的３号楼已建至地上４层，１号楼
和２号楼之间的地下停车场也正在建设之中，预计５月底即可完工。
九龙住宅小区由北京嘉利恒德房地产开发公司投资兴建。开发商资金实力雄
厚。小区位置显赫，而且适逢迎接建国５０周年，复八线地铁和东四环路加紧时
间建设，北京东部地区环境将进一步改善的大好时机。因此，九龙住宅小区全部
建成后，将成为东郊地区最具位置优势的较为理想的生活居住社区。
如果你是一个欲购买商品房的客户，想必对北京市实行的商品房销售许可制度是
了解的。也就是说，只有卖方取得“北京市商品房销售许可证”，你所购买的商
品房才具有法律保障。这里，提醒消费者注意的是销售许可证的一些变化。
“北京市商品房销售许可证”是由北京市房屋土地管理局核发的许可房地产
开发企业预售（销售）商品房的法律凭证。根据规定，商品房预（销）售许可证
分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力，正本应在售房场所显著位置悬
挂；未经市房屋土地管理局批准，许可证的各项内容均不得擅自变更；房地产开
发企业在核准登记的范围销售商品房。
目前，“北京市商品房销售许可证”所载的内容包括证号、售房单位、项目
名称、用途、房地坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证
机关、有效期限共１１项。１９９７年下半年以前，销售许可证没有“销售范围
”和“有效期限”。一些房地产开发企业不按许可证规定的范围和数量销售商品
房；同时，作为购房人来说，一个项目是批准其全部销售还是部分销售，也是不
易判断的。从１９９７年下半年以后，销售许可证增加了“销售范围”和“有效
期限”的内容。“销售范围”是指允许一个项目将销售的范围，它可以是该项目
的全部房产，也可能是该项目中的部分房产；“有效期限”规定许可证的使用时
间，通常是一年。
自１９９３年北京市开展核发商品房销售许可证以来，对规范房地产的交易
行为起到了积极的促进作用。为保护购房者的合法权益，加强商品房销售许可证
的管理，前不久，北京市房屋土地管理局作出规定，凡商品房销售许可证已到期
的（含已过期的），持证单位须持原核发的商品房销售许可证到市房地局申办未
出售部分的商品房续证手续；凡商品房销售许可证未注明有效期限的，一律换新
的销售许可证；自今年５月１日起，不换领商品房销售许可证继续销售商品房或
超过许可销售的范围、数量，各区、县房地局交易管理部门将暂停办理商品房预
售、预购登记及买卖过户手续；今后各房地产开发企业应在商品房销售许可证有
效期届满前１０日内到市房地局办理续、换许可证手续。