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到远郊区县购实用住房
建行为西马庄小区提供购房贷款
外销公寓贵在哪里
安立花园：融于自然的新派之作
中关村沁苑公寓动工兴建
前不久有关部门宣布，今年国家将安排１０００亿元贷款规模用于城镇居民购房
贷款。这一举措对于已经具备购房资金实力的人来讲可以说是锦上添花，但对于
大多数收入较低的家庭，北京城区房价仍是可望而不可及。
北京东、北、西三环现在的房价每平方米平均在７０００元左右，西、北四
环附近房价每平方米也在６０００元上下。即便按最低每平方米５０００元计算
，买一套１００平方米（建筑面积）的商品房，总房价款就是５０万元。这样的
资金数额对于任何一个只有固定工资收入的家庭来说，要想积累起来购房，简直
是天方夜谭。
那么只靠工资收入生活的家庭就绝对不能买房了吗其实不然，城区房价昂贵
的原因是由城市级差地租决定的，尤其像北京这样的特大型中心城市，市中心地
少人多、需求大，因此市内房价自然要高，但从市区往外延伸，地价差、房价差
也就非常之大。在北京的通州、大兴、昌平、顺义等近郊区县普通商品住宅基本
都在每平方米２０００元上下。这样的房价，如果再有银行提供按揭贷款，许多
只有固定工资收入的人圆住房梦也就可以成为现实。
当然，在相对偏远的郊区县购房，人们不能不考虑到交通成本这一问题，房
价是降低了许多，可交通成本加大了，这一矛盾该怎样解决呢其实这一问题现在
来讲，并不是非常突出，自八十年代末，北京相继修建了多条从城区向外辐射的
高速路。京津塘、京通、机场高速、京昌、京石等这些快速交通设施的开通完善
为城区内居民向外疏散提供了基本的前提条件。从大兴县城、通州区府、天竺、
回龙观、西三旗这些商品房小区比较密集的郊区县位置，到市内三环路基本只用
２０钟左右时间，而且京通、京顺、京汤、京昌、京开、京石线路上既有大型公
交车，又都有小公共汽车同时运营，乘座公交车极为方便。因此，从交通与房价
的成本比较来看，只要在这些快速交通干线附近的住宅小区购房，付出一些交通
代价还是合算的。
目前，北京周边郊区县开发的商品住宅小区大多是普通住宅标准建造的，而
且以多层住宅楼居多，这样这类房屋的建造成本就比较低。低成本、低房价，购
房者的承受能力相对就更大一些。同时这些小区内的住宅设计多以实用为目的，
户型经济、节省，实用率较高。社区物业管理收费也基本按北京市统一的普通住
宅物业管理收费标准收取。居住成本相对于城内住宅要低许多。
但在郊区县购房有一个问题是购房人必须要重视的，就是房屋销售的证照、
手续问题，这些证照、手续关系房屋的产权归属，也就是房屋的安全、合法性问
题。因为从目前市场情况看，北京不合法、不具备开发资格的房地产项目大多集
中在远郊区县，这些大多建于乡镇集体土地上的所谓商品房由于没有经市规划审
批部门正式立项、审批，占用土地违反国家关于开发商品房使用土地的规定，房
屋销售出去后往往引来大量的纠纷。因此，在郊区县购买商品房时一定要查验销
售方的规划审批文件、项目规划许可证、开工证、国有土地使用证或者是房屋销
售许可证等各类证照、手续。另外，随着购房抵押贷款的逐步推广，合法的普通
商品住宅项目相继都可以获得银行或住房资金管理中心提供抵押贷款的资质，这
些金融机构只要认可项目，并能为其客户提供购房贷款，也可以证明项目销售完
全合法的。
交付８万元左右的首款，就可搬进一套１００多平方米的三室一厅房居住。如此
轻松的购房方式在银行提供购房贷款政策开放之后，已并非是天方夜谭。
去年底，建设银行北京市分行与北京市裕发房地产开发集团签订了为西马庄
住宅小区提供个人住房担保贷款的合作协议。协议之后，购买西马庄小区住宅的
客户按上述付款额度交纳房屋首款，如果贷款期限为２０年的话，那么他每月再
需交还１５００多元左右的贷款本息，这１００多平方米的住宅产权即归其永远
所有。
西马庄小区位于朝阳区管庄环岛以东约１．５公里的通州区境内，京通高速
路和朝阳路之间，与朝阳区仅一桥之隔。小区总建筑规模４２万平方米，拥有６
０—１３５平方米面积大小不等的住宅数百套。西马庄小区于１９９３年开始开
发兴建，目前已是北京市区东部，通州区与朝阳区交界区域具有较大规模的居住
小区之一。
近几年，随着住房商品化进程的推进，北京自购商品房的人越来越多。但是
由于市区内房价每平方米高至六、七千元，大多数只靠工资收入生活的家庭实在
难以承受。因此为这些人提供价格低廉，而且实用的住房，同时找到一条为他们
解决购房资金紧缺困难的途径，也就成为社会广为关注的一个焦点。
西马庄小区地处郊区，相对较低的地价，加上按最普通、实用标准建造的住
宅，使这里的房价远远低于市区房价成为可能。为了更进一步缓解购房者的资金
压力，使更多急待改善居住条件的居民购买到适宜的住房，去年国家政策允许银
行为购房人提供购房贷款办法出台后，开发西马庄小区的裕发房地产公司即主动
与建行联系，最终较早地获得了银行为其客户提供贷款的资格和相应的贷款额度
。据悉，由于该小区住宅价格平均每平方米只有２４００元左右，１００平方米
的三居室总房价仅在２４万元上下，因此银行贷款购房业务开展以来已有众多客
户利用此种贷款方式购买了这里的房屋。
李先生：房博士您好，在报纸上总看到商品房分为内销与外销，一直想向您请教
二者怎么分。另外，外销房看起来要比内销房贵得多，也想了解一下二者的价格
为什么有较大差别，究竟差在哪里。
房博士：李先生，您好。在商品房销售中，无论价格战打得多热闹，京城物
业从概念上分为内销与外销两种，其中外销物业的价格最高，次之是普通内销商
品房，最为便宜的是政府为改善市民住房基本条件的康居工程房。造成它们差价
的原因主要有两方面：一是政府的地价政策，二是因建设标准不同，建设成本的
差别。
用来解决市民生活的康居工程，地价低，有的是无偿用地，基本上是以建设
成本售出。普通内销商房的地价也不高，约占内销商品房总成本的２０％。而目
前，外销房的地价仍是高价位，这是外销房价格高的一个重要原因。
造成内外销房价差距的另一个原因是，外销物业所要达到的建设标准，使得
建设成本较内销物业高出很多。据业内专家介绍，抛开地价因素，目前京城内销
房建设成本约在每平方米２５００元—３０００元人民币，外销物业的成本约在
每平米５０００元人民币左右，其中的差价造就了内销与外销物业的不同品质。
拿一幢３０层高、总建筑面积２．５平方米的公寓做对比，内外销物业在有
些方面基本上没有太大的差别。如为达到防震标准，土建工程中所挖地坑的深度
、打桩的根数、钢筋混凝土框架，都有统一规定。有关专家介绍，造成成本差价
主要是以下三方面原因。
首先，外销物业为达到地面的绿化等级和小区环境标准，就要求车库、机电
系统都设在看不见的地下，外观只看见楼宇和绿地，这就要求建地库，而地库的
造价是不低的。北京的外销公寓一般都设有１—３层的地库，它的成本分摊到每
户，每平方米造价要增加８００元人民币。
其次是装修材料的不同。内销房外墙面多用平均成本约在４０元左右的涂料
；外销物业则选择优质面砖，使每平米成本增加到８０元左右。用来采光和与室
外相连通的窗，内销物业的成本约在每平方米３００元；外销则强调采光和夏季
通风，使用玻璃的面积大，多采用中空双层玻璃，在接缝处理上采用先进工艺进
行真空、干燥处理，其成本为每平米７００元。内销物业的厨房与卫生间多是粗
装修，满足了普通的台面１．２米的半墙面砖即可，外销物业对厨房、卫生间要
求也精细，卫生洁具、浴缸、洗水盘配齐，每套约５０００元，高者数万元。大
多数内销物业以水泥地入伙；外销物业做木质地板的平均成本在每平方米４００
元左右，较每平方米１５元的水泥地板造价高出很多。
机电设施方面，内销房的用电标准是每平方米３０瓦，外销要求达到５０瓦
；同样供暖，内销物业多半提供的是裸露的暖气片，外销则以美观的金属片等材
料做包装；电梯的差价、等候时间都有区别。
有关方面预测，近两年国人购房进入高峰期。多种因素构成了外销房的高价
位，有人说，随便买一套房，自己花钱按心愿装修，不是一样的好？某种意义上
说是这样的，但要达到一定高的装修水平，独户装修没有规模优势，成本会很高
。另外，要有一个配套优良的社区环境，又绝非个人力所能为。
包含在外销价格中的还有对物业投入使用后维修、保养的承诺，在现实高价
格的背后，外销房水、电、讯各个系统都要保证长期细致管理。从长远看，外销
高价位会带来保值增值的效果。目前，个别外销物业在期房或优惠期的售价并不
比一些内销物业高出多少，这给那些希望买到公寓时，也买到长住长新与完善服
务的买家提供了机会。
外销物业“贵”的另一个原因是，当您放心地让孩子在绿茵茵的空地上玩耍
，当您对自己的车、住所都感到高枕无忧时，要付给物业管理公司一定的费用。
目前京城外销公寓的平均物业管理费约ＵＳＤ１平方米，不过随着物业管理公司
之间的竞争增强，随着各公司所管理的物业数目增多，规模扩大，物业管理成本
必然会降低。这无疑给有意投资外销物业的人们一个很好的提示。
随着城内流动人口的汇集和机动车辆的与日俱增，久居城内的人现在无不渴望周
末到郊外去呼吸一下清新的空气，享受一番久违的宁静与清闲。正因为这样，地
处城乡结合部的住宅现时越来越受到人们的青睐。根据北京市城市建设的总体规
划，北京市将在环绕市区的四周城乡结合部构筑新的居住带，已满足更多居民的
居住需要。
目前，北京郊区附近的住宅开发项目非常之多，但到这些地方购房居住，许
多人最感担心的是那里的生活是否方便，比如交通、购物、医疗、子女就学等。
根据目前所掌握的情况看，人们现在有这样的忧虑也在情理之中，因为由于各方
面的原因，确实有一些郊区的住宅项目房子虽然建成了，但各项配套设施都不健
全，有的甚至连水、电、气、供暖都不能保障，小区空空荡荡没有丝毫的人气。
鉴于这样的现实情况，在选择购买郊区物业时，应尽量选择那些成规模开发、小
区规划完整，配套齐全的项目中的房屋，而且小区周边最好已有一定居住氛围，
也就是通常所说的“有人气”，类似这样的地方居住起来才会感到既舒适、清静
，又不孤独，疏于人际的交往。
亚运村是北京在城乡结合部最早建成的综合性大型商住社区，其历经十年构
筑的居住环境使其他任何地处郊区的居住小区望尘莫及。借助业已形成的区域优
势，环亚运村周边地区近两年又建起了多处居住小区，特别是在亚运村北侧大屯
乡一带，现在已有近百万平方米的住宅小区相继建成。预计这些居住小区将是近
两年北京众多城乡结合部新建居住区中最热销的项目之一。
安立花园位于安立路东侧，清华东路北面。北侧是紫玉山庄别墅和占地５０
００亩的森林公园，南面不远处即是亚运村的北辰购物中心。用田园美景与都市
繁盛交融一处来形容最恰当不过。
安立花园是大屯居住区中设计等级最高的一处高尚公寓居住小区，除了周边
的绿化环境外，小区内部的规划格局仍突出了绿色环境这一主题。小区以中央绿
地为核心，公寓楼环绕四周，同时所有建筑一层采用了多在南方才可以见到的架
空处理方式，使整个小区构筑成一个独一无二的园林式休闲庭院。在建筑格局方
面，这个小区采用了Ｅ字型庭院格局，既满足正南正北的采光需求，又可阻挡西
北风的侵袭。从而将中国北方传统住宅的优势与风格体现得淋漓尽致，同时又不
失现代气息。
另外，安立花园的公寓户型设计在北京目前也是独一无二的。楼宇外立面与
楼内房间采用了２００５年的超前设计，将现代与欧洲古典建筑风格相结合，并
借鉴吸纳了欧美中高纬度城市高档公寓普遍流行的ＳｕｎｌｉｇｈｔＲｏｏｍ采
光充足的设计理念，以巧妙手段将阳光、空气、风花雪月和四季的景色自然地引
入每一个家庭之中。从而最大限度地迎合了人们沐浴自然的理想、追求。
北京房地产市场近两年比较显著的特点，是市场交易热点逐渐由东向西转移，尤
其是海淀区一带，市场所推项目均产生较大反响，总体销售率明显高于其他地区。
有关人士分析认为，前些年北京房地产交易主要集中于城东部东三环沿线地
带，早先大批项目上市使这一地区市场消化几近饱和。而海淀中关村一带前些年
开发项目少，同时近两年电子信息业蓬勃发展，中关村作为高校和信息产业聚集
地，滋养哺育了大量具有高薪收入的科技商业精英，因此这一地区商品房市场正
在显示越来越巨大的吸纳潜力。
从海淀中关村附近总体情况看，目前具有上市销售条件的仅有学知园、紫金
庄园、东升园、太月园、知春园和上地信息产业基地的倚霞园等为数不多的几个
项目。而这些项目除近期新开盘的，位置好、销售已持续一段时间的，大部分房
源已被售出，这实际也证明了这一地区商品房供给仍未达到满足市场需求的程度。
沁苑公寓位于海淀中关村苏州街与海淀南路交汇处，与人民大学、海淀影剧
院、海淀图书城、海淀医院咫尺之遥，属于中关村核心地带，同时也是距海淀镇
最近的一个公寓项目。沁园公寓的设计为现在最为流行的时尚公寓品质，建筑及
配套设施全部参考了一般外销公寓的标准，每套房屋均为双卫生间、大阳台，客
厅基本在４０平方米以上，符合购买公寓档次居住者的需求。该公寓总建筑面积
２万多平方米，全封闭物业管理。日前，该公寓已正式破土动工，预计明年可正
式交付业主，投入使用。