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聚焦买房纠纷识别置业误区
自从九十年代初开放房地产市场以来，如果说过去的１９９７年开启了一个
新的纪元，恐怕并不为过。这一年当中，北京市普通住宅开发量占据市场主体，
个人购买商品房比例显著提升。买房已成为越来越多市民关注的话题。
由于商品房买卖远不同于一般商品，其交易过程涉及诸多政策、法律和购房
技巧，同时房地产市场又存在着相当程度的管理混乱状况，这样，商品房交易纠
纷案屡有发生，并且呈逐年递增之势。
１９９７年北京市个人购买商品房比例大幅提升，同时，去年又是早期开发
商品房入住最为集中的年份。两项因素集中于一处，去年商品房买卖纠纷量再度
增多也就在意料之中。受诸多方面的因素影响，现实条件下杜绝商品房交易纠纷
现象几乎没有可能，但总结前人的教训，了解、掌握一些购房的基本常识，可以
使购房者的利益受到最大程度的保护。为此，我们专门组织了这样一期１９９７
年北京房产买卖纠纷的综合性回顾报道，以期让“后来人”不再重陷迷雾，让“
过来人”迷途知返，心如明镜。在以下的报道中，我们对１９９７年商品房买卖
出现的主要问题做了归结，并对如何规避这些“陷阱”做了提示，希望对您有所
帮助。
与往年相比，１９９７年由买房产生的纠纷可谓“异军突起”，据北京市消
费者协会李秘书长介绍，１９９７年度商品房交易成为北京市消费领域新的投诉
热点，市消协共接到２５０起有关购买商品房的投诉，商品房投诉上升率达到了
１１０．９％
在消协接到的２５０起投诉中，其中因住宅质量差引起的纠纷达１９２件，
几乎占了投诉总量的４５，住宅质量状况不稳定可见一斑；物业管理收费不合理
、售后服务不到位投诉量为３０起；公布销售价与实际购买价不符投诉量１２起
；买房后实际面积与合同上有较大出入占１２起；广告内容虚假占２起；根本无
房可售，纯属骗销的占２起。
任何一套商品房其内质涉及房屋主体、房屋产权、房屋内部装修以及房屋管
理等不同的因素，商品房交易纠纷可涉及其中的任何一项或者多项。因此由纠纷
引起的诉讼标的也各有不同，其中由炜衡律师所代理的一起一幢别墅延期交房案
，诉讼标的达７００余万元，而占诉讼案比例较多的标的数额基本上在３０万元
到６０万元之间。
商品房纠纷主要有哪些方面呢？根据本报接到的大量读者来信、北京市消协
介绍的情况，本报记者对此进行了一系列采访，对１９９７年的商品房纠纷做了
以下的归结。
房产证：清白之事 混沌之身
购买商品房不只是拥有可用于居住的房屋，更关键的是，这种买卖是一种权
属关系的转移。只有获得了房屋所有权，也就是通常所说的房产权，房屋才可以
得到法律意义上的保护。可是由于开发管理的混乱，不但一些不具开发资格的项
目在市场公开发售，致使购买者无法获取合法的房屋产权，而且一些本具有正规
销售资质的项目，购房者购买房屋之后，相当一段时期内，也无法得到房产权证
，从而使因房产权引起的纠纷在商品房纠纷案件中占相当大的比重。
据记者从多方面了解，已具备开发资质和销售资质的的商品房，购房者在合
同约定期限内拿不到房产权证，其主要原因之一是由于产权登记部门办事拖沓，
开发商即便按期报送登记材料，权属证下发也遥遥无期。此时，购房者只能将违
约责任全部归于开发商。
另一种发生的原因，是个别开发商在拿到项目的产权（即所谓的“大产权”
）后，置业主利益于不顾，擅自将产权抵押，用于企业融资，从而使业主利益受
到无端侵害。其中北三环某公寓办公楼，其开发商在采取了此种做法之后，已引
起了业主的公愤。其大规模的诉讼已不可避免。
购房产权纠纷发生的另一种类型，主要是集中于一些项目开发合法性存在争
议或根本不具开发资质的项目上。这当中最为集中的当首推亚北１５个项目。
１９９６年底，亚北１５个房地产项目因被市政府确认为违章项目而被要求
缴纳罚款，购买了这一带房屋的消费者因害怕无法取得产权证而纷纷诉至法院要
求退房退款。政府为更好地协调这一矛盾，表示因这一系列项目均系《房地产管
理法》施行前所开发的项目，其立项虽不符合现行法律程序，但开发之时也有其
一定的历史背景和客观原因，因此市政府在综合考虑各方面利弊得失之后，对这
１５个项目网开一面，原则上允许其在补交各类款项、补办相关手续之后，使其
拥有合法资质。因而购房人有望得到合法产权。
市政府的政策方案确定之后，法院的判决也纷纷定案：由于在一审诉讼期间
发展商已补办了各种手续，故认定商品房购销合同仍属有效，买卖双方应继续履
行合同，买方可取得产权证，去除了消费者的一块心病，落了个皆大欢喜的局面。
但是与亚北小区缴罚款获产权不同的是，有些所谓的商品房可能连这样的机
会都没有。这些售楼单位甚至有许多公开允诺只发给购房人“荣誉村民证”。如
此引起的纠纷，恐怕已远不只一个产权的问题。
吴先生在购买了“双旭花园”之后，又逐渐了解了合法产权证的有关事宜，
当他得到开发单位颁发的“荣誉村民证”无法代替房产证时，吴先生要求退房，
并上告法院。然而得到的答复是房款可以退，但吴先生的装修费无法退还，且还
要承担一部分诉讼费。
还有一位消费者与“某某新村农工商总公司”签订购房合同并交了预付款后
，又看到了有关报刊介绍的“如何鉴别无效合同”，在他的详细询问下方得知，
他购买的住宅可能永远不会获得被法律承认的产权证。于是他委托一家律师事务
所办理退房退款，该事务所的梅律师并没有直奔市郊，进行索赔协商，而是去了
工商局。在查证后，梅律师告诉这位消费者，这家“某某新村农工商总公司”根
本没有注册过，那么将来发生纠纷时，作为销售方的“法律主体”根本就不存在
，也就是你告都不知道告谁。当然，梅律师还是陪房主去了这家所谓的“农工商
总公司”，当他问营业员是否见过公司的营业执照时，对方只说“好像见过”。
在与该公司的负责人进行简短接触后，很快办理了退房还款手续。还款支票户头
是“某某物业咨询公司”，根本没有什么“农工商总公司”的印章。应该说，如
果不是这位律师的精明，买房者根本看不出这出戏是在“挂羊头，卖狗肉”。
编者：房屋产权证书是房屋所有人拥有房屋唯一、有效的法律依据。此凭证
不但可以使房主得到相应的法律保障，而且作为家庭资产，它也是个人融资，是
私产增值的一项可利用的手段。因此，房产证绝不应是可有可无。如果您认为：
只要价格便宜，有房子住就行了，无所谓产权不产权，也许您就是在把自己的生
杀大权拱手让给了别人。
要想查验所购买房屋是否可得到合法产权，购房时必须查验开发商是否具有
商品房开发资质，查验项目是否已取得国有土地使用证和房屋销售许可证。如果
开发商尚不能出示国有土地使用证，说明项目尚未交纳土地出让金，这笔巨额款
项如不交纳，房产权证业主是绝无可能获得的。
北京市合法的房产权证只有北京市房屋土地管理局颁发的印有国徽标志的《
房屋所有权证》，颁发此证时，发证机关应同时颁发印有国徽的《国有土地使用
证》。所谓县、乡、镇房产权证都不受法律保护。
至于有些建于农村集体土地上的房屋，售房方称给予“荣誉村民证”，这实
质上是一种欺诈行为。它相当于在黑市上购买了一件走私货，贩卖人还给你一张
保修卡一样，形同废纸一张。
售房广告：购房人难识庐山真面目
商品房因不动产的特点，在销售过程中必须要通过媒体刊发售房广告销售绝
大部分房屋。房地产广告的策划、设计水平高低，直接影响项目的成败。为此，
几乎所有的开发商在售房时都要为广告设计绞尽脑汁，有的甚至不惜血本。
但物极必反，由开发商设计的商品房广告，有些“水分”极大，“距离复兴
门只需几分钟车程”、“停车场、学校、商店、邮局等小区配套设施一应俱全”
、“一次付款十万即可入住”等具有强烈诱惑性的话语随处可见。待消费者付款
买房，到了实地才发现现实与广告之间的距离———得在午夜里驱车以１８０公
里小时的速度狂奔才能从复兴门十分钟到达新居；小区的配套设施还只是在规划
图上才有体现，十万元系第一笔房款而并非全部房款。
编者：因售房广告引起的纠纷早已是屡见不鲜。此种问题出现时，消费者可
依据《中华人民共和国广告法》及《消费者权益保护法》等要求发展商退房或给
予相应的补偿，但由于有些广告语言弹性很大，双方可能会各执一词，这都给消
费者索赔带来了很大阻碍。由此消费者应吸取的教训是应在购房前对自己所购房
屋的位置、价位及发展商的主体资格、该房地产项目是否合法等有一个全面的了
解，必要时聘请律师协助调查以避免盲目购房而造成损失。
延期交房：８０％购房人难以逃避的现实
由于发展商自身素质、政府各部门的协调能力及其它一些外界因素影响，１
９９７年北京的期房有八成左右不能按期交房，因发展商逾期交房而引发的纠纷
成为去年商品房购销中最为突出的一个问题。
一位消费者向中国消费者协会投诉，他预付３０余万元购买了昌平某房地产
开发公司的一套住房，但至合同约定的期限，房屋未能交付使用。延期５个月之
后房屋入住仍无希望。于是买方向开发商提出退房还款要求，开发商同意分期还
款于１９９６年１２月３１日前割清，并承担利息损失，但直至１９９７年１０
月仍有２８万余元拖欠不还。
慕名购买某知名度很高小区住房的李小姐，在规定的交房日期１９９７年７
月３１日即将临近时，几次催问都无结果，到了８月１４日才得知入住通知书于
８月１３日寄出时，这位李小姐向售房方提出了索要违约金的要求，但接待客户
的一位女士竟忿忿然道：“我们才迟了十几天，交什么违约金？”而另一位男士
则称：入住时间是公司领导的决定。
由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍。也正因为这样的原
因，有些开发商竟然认为，房屋延期十天半个月“可以忽略不计”。可从严格意
义上讲，“十天半个月”同样构成了违约事实，消费者完全有理由据理力争，向
开发商索赔。
对比短时延期交房，一些开发项目长期不能交房，却策划种种计谋，算计买
家的做法就更令人难以接受。记者了解到，去年北京市某一开发项目延期交房达
一年之久，精明的开发商在交付房屋之前，要求与买方签订一份合同，在开发商
付给买主５万元后，同时给买主新房钥匙，如不签合同则不交付新房。一位“较
真儿”的买家当时没有贸然签订这份合同，而是委托律师事务所来代理这项索赔
违约金一事，在律师的争取下，追回违约金２１万元。这位律师分析说，如果接
收开发商主动支付的５万元违约金，并签订合同，那就等于“合同变更”，也就
是你无权再向开发商提出违约金的问题了。
编者：延期交房问题既然极为普遍，而且一般的购房合同都有延期交房双方
责任的约定，因此责任是不是追究，关键在于购房者个人感觉心里是否能够承受
、能够承受的期限到底有多久。
不过交房期限即使根据现行合同有所约定，这里面还是有许多空隙，可能会
让购房人防不胜防。比如发展商按期给客户寄发了入住通知书，但楼内或者是内
装修尚未完成，或者是电梯不能使用，或者不能供水供电，或者是屋内装修不符
合验收标准。总之，就是交给你房子了，房子也根本无法居住使用。因此签订购
房合同时，关于此方面的条款务求详尽、严谨。
目前使用的《北京内（外）销商品房买卖契约》中关于房屋交付使用的条款
约定，内容尚不够严谨、充实，如果没有另附加条款，很容易在交房期限问题上
引起双方争执。相比较而言，由国家建设部、国家工商局印发的《商品房购销合
同示范文本》则更为详尽一些。其中有不同情况延期交房的违约罚则，设计变更
情况下，延期交房双方的责任和权利等。建议在签订购房协议时可参照此《示范
文本》，并请律师参与签约。
面积误差：买的没有卖的精
房合同面积与实测面积存在误差，也是去年各类房产纠纷中的一个焦点问题
。其主要表现在期房在交付使用时，房屋的使用面积缩小，使用率降低；另一种
则是建筑面积增大，开发商要求购房人补交增大面积房款。此种纠纷产生的原因
，主要也是由于合同约定不清，结果是理儿全都在开发商那边。
按照通行的标准，商品房合同面积与实测面积误差在２％—３％之间属于正
常。如果实际使用面积与合同约定面积差的较大要多退少补。可事实却不是那么
简单。据了解，高层住宅销售时，开发商一般都承诺房屋使用率可达到７５％，
而交房时实测面积大部分仅能达到７０％，有的甚至更低。这样算来，购房人一
套住房平均要损失几万元之多。
房屋面积变小的原因每个项目各不相同但归结起来看，其主要原因一是由于
开发商在销售时，为了证明房屋品质，夸大其辞，从而给日后交房验收房屋留下
纠纷隐患；二是开发商过于精打细算，将一些本不应摊入面积的公建设施计入总
建筑面积，从而使建筑面积增大，相对降低了使用率。
编者：面积误差纠纷主要是由于购买期房引发的。一般情况下，期房价格低
，购买者有较大的选择户型的余地，并有升值的可能，因此买期房也有有利之处
。但买期房一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签
订合同时以附加条款加以防范。尤其重要的是，在可能的情况下，合同中应让售
房方注明房屋的使用率是多少，以便日后有证可查。
目前大多数购房人购买期房时，对户内面积大小的判断多是依据售楼书中的
户型图得出的“感觉”。而这种“感觉”往往与看到的建成房屋的直观感受有较
大出入。因此，比较稳妥的做法是，签协议购房时，最好是看了楼房的建筑施工
图之后再下决断以免因视觉的误差而产生纠纷。
房屋质量：好的生活从哪里开始
因房屋质量存在问题而引起纠纷，是房屋买卖纠纷中数据量最多的一类。因
房屋质量问题引发的纠纷主要体现在两个方面：一为房屋内部采用的各种材料与
合同承诺不符，二为房屋的主体、防水、供热、电气管线等的质量问题。
室内装饰不符合合同约定，这种状况在大多数商品房中都有不同程度的体现
。特别是高档公寓这类带室内装修销售的房屋，几乎所有客户都遇到了麻烦。位
于西三环的某外销公寓一位客户向本报投诉，其室内铺设的所谓“高级木地板”
和墙地砖大部分都是用劣质产品顶替的，几乎所有装修都没达到合同中约定的标
准。当他们找开发商有关的部门交涉时，各业务部门却以相互推诿的做法，对客
户提出的问题置之不理。
从技术角度看，因装修产生的纠纷，主要也是由于合同签订条款模糊不清而
引发出来的。比如开发商在楼书和合同中注明装修是“高级木地板”或“进口高
级地砖”。那么铺设什么样的地板砖才算是高级的呢？合同中一般不会对地板砖
是什么价位、哪个厂家出产有详细的约定，所以双方必然是各说各有理。这种争
执同样会发生在对卫生间、门窗、厨房等设施的不同看法上。
另一方面，有些项目建筑质量降低，装修降低档次，也是由于工程层层发包
，个别主管人员从中收受回扣，再加上有些项目在装修施工队伍的选择上受到行
政方面的干预，无法对施工方实施必要的监理，从而使项目的工程质量大打折扣。
房屋质量存在问题还有一种情况，就是开发商擅自改变设计，因而让购房者
睁着眼晴买了一套劣质房。一本市居民在良乡西潞园购买了一套商品房，交房时
才发现楼道里漆黑一片。这与售楼时售楼人员所说的“楼道采光、通风”的承诺
大相径庭。而且天花板及门上都有裂缝出现。更令这位消费者想不到的是，临近
冬天时，该小区物业公司的工作人员在没与户主进行任何联系的情况下，私自撬
开房门，进行放水通暖，致使门框被撬坏。无奈之下，他要求退房，但得到的答
复是房款分期退还，对赔偿不作考虑。
编者：关于房屋质量问题，除去合同中的一般规定，其它也没有什么更为有
效的办法来加以防范。
至于装修可能会出现的普遍性的纠纷，签订合同时最佳的境界，是让开发商
标明每一装修设备的规格、品牌及装修质地。此处可以参考家庭装修市场通常订
立的装修合同。同时，在这里也建议开发商别把账算得太狠，因为谁都明白，带
着装修卖房子，价格每平方米的起点就高着上千元呢。这样的话，再算计其中几
十元的利润得失，结果引来一大堆投诉，恐怕还是得不偿失。