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物业管理亦喜亦忧
私人理财服务走俏都市
不用下车就办事
小区居民有了“管家”
近年来，城市建设飞速发展，林立的高楼如雨后春笋般拔地而起。住房体制
改革也逐步深化，方庄、桃园、劲松等居住小区相继建立。随之一个新兴的行业
———物业管理产生并迅速发展起来。１９９４年以前，北京共有物业管理企业
３３户，而今不到３年的时间里，已达１６０余户，其中八成以上的企业是１９
９５年以后成立的。
物业管理企业经过短短几年的发展，不仅产生了可观的经济效益，而且保障
了物业产权人和使用人的房屋、设备和公共设施的正常使用。以居住小区为例，
物业管理公司代供热单位、自来水公司、供电局、煤气公司和有线电视台收取暖
费、水费、电费、煤气费、有线电视费等，并与上述单位结算，使小区内的居民
免去了许多日常繁杂琐事。同时，物业管理企业建造绿地、停车场、路灯等公用
设施，极大地方便了人们的生活。有些物业管理企业还提供家务劳动，设立便民
店、娱乐设施，为人们的住、行提供了便利。
“管家”素质仍需提高
物业管理作为一种新兴行业，为小区居民创造了清洁优美、舒适方便、文明
安全的生活环境，但其基础相对薄弱。据了解，物业管理企业的前身多是房管所
，基建单位的分支机构，也有些是亏损企业将房产出租后，成立的安置下岗职工
的劳服企业；还有一部分是大型房地产公司成立的下属公司，将自己开发的房产
交由自己的物业公司接管。这些造成了物业管理公司缺乏竞争意识和物业管理专
业经验，管理水平偏低。一些公司只是将物业管理作为产权单位的“后勤部门”
，对前景广阔的收益性物业管理，至今尚未下力气开发。物业管理行业普遍存在
收费难的问题。物业管理企业通常是对多个产权单位的物业进行管理，在停车场
、照明设备等公共设施建造时，应由各单位按所占产权比例分摊费用。但多个产
权单位在经费问题上互相扯皮，不支付款项，造成物业管理单位不得不自己出资
支付这部分费用。一些职工住宅小区，居民已经习惯了长久以来的福利用房的制
度，因而欠交管理费的现象比较严重。
另外，产权单位的经济状况对物业管理单位影响。如果产权单位经济效益不
佳，托管费便经常拖欠，物业管理单位不能按时足额收款却要照常为使用人按需
分配服务。如北京某物业管理中心，由于产权单位拖欠管理费用，今年９月底前
应收托管费９万元，而实际只收到５０００多元，开业一年亏损就达１１万元。
按有关规定，物业管理企业向产权单位收取的托管费和直接向使用人收取的
管理费用，应全额纳税。但有的物业管理企业在纳税行为中，存在着一些不规范
行为：
有些企业认为托管费中的修缮费用属于自己未来的支出，未计入应税营业收
入中，少计税款。
一些产权单位经济效益不佳，不能向物业管理企业支付托管费，便与物业管
理单位签订“以租养房协议”，即以物业管理单位代产权单位向住户收取的租金
作为应付托管费。许多物业管理单位错误地认为这部分租金不属于自己的营业收
入，在取得时未纳税。
物业管理单位向小区居民个人收取的停车费、垃圾清运费等只开内部收据，
不开正式发票，同时对使用人违反物业管理单位的各项规定的罚款也只开内部收
据，隐匿收入，造成了财务管理的混乱和国家税款的流失。
物业管理是房地产开发的延续，这个新兴行业必将进一步发展和完善。随着
物业管理走向市场，物业管理将成为多元化的集便民、服务、收益于一身的综合
性行业。
随着经济发展，人们的收入不断增多，为了适应顾客不断变化的需求，最近，
国内一些大城市银行纷纷推出私人理财服务，打破了国内传统银行业单纯从事信
贷业务的模式，成为一道新的市场景观。
私人理财服务的对象是有大额存款（通常为１０万元）的私人客户。走进环
境优雅的私人理财中心，客户可与银行高素质的投资经理面对面详细讨论个人投
资计划，涉及范围包括本币和外币的存储、外汇交易、债券、证券和资金管理、
投资组合管理、信贷、咨询顾问以及税务安排等。有的银行还提供房地产、期货
等方面的服务。银行凭借自己庞大的网络，先进的技术设备和高素质的人才，利
用掌握的各种市场信息，结合客户的投资爱好和资金实力，为其提供专门的私人
理财方案。在实施过程中，银行随时与客户保持密切联系，及时传递各种信息，
帮助客户修订完善投资方案，并在必要时提供私人贷款，使客户获得最大的收益
。银行从中可得到服务交易费，获得更多存款。
在私人理财中心，一切为客户着想。不管办理什么业务，存取款、转帐托收
、境内外汇票、挂失销户，服务小姐利用现代化的传输手段与各个柜台和后台综
合服务部门联系，快捷高效地办好一切手续，免去以前往返奔波于多个营业柜台
的辛苦。同时，这里还设有多媒体电脑网络和大屏幕显示屏及自动柜员机，顾客
可收看即时股票、期货和外汇行情，进行投资交易。在特设的休息区，客人可在
温馨的环境里休息，享受到高档次的服务。
私人理财服务在国外已有３００多年的历史，相对承担较高风险的信贷业来
说，以收取服务费为主的私人金融服务不用承担风险，对持款人有较大吸引力，
因此目前国外绝大多数银行都开展有私人理财服务。国内出现私人理财服务则是
近两年的事情，经济的发展，使得相当一部分人先富起来，即使是普通老百姓也
迫切需要高水准、安全可靠的银行投资服务。对银行来说，随着国内金融市场的
开放和银行商业化进程的加快，竞争日益激烈，只有在服务上不断推陈出新，全
方位地满足顾客需求，才能在竞争中立于不败之地。相信私人理财这一全新的专
门化、全方位、高层次的优质金融服务将很快在国内开花结果。
美国有车轮上的国度之称。那里人人习惯于开车，如到２００米外办事，大
多数人会开车去而少有肯步行的。开车固然方便，但伴随而至的是存车问题。车
太多，而存车场地有限。以刚才的例子，如果不能在办事地点外找到停车场，就
不如走着去了，于是在美国就有了ｄｒｉｖｅｉｎ一词。意思是：开汽车进去办
事，不下车就能办事。
不下汽车能办什么事呢？最普遍的是买饮食。不但麦当劳这类大的快餐店有
专设的车道和窗口供开车的人买饮食，其他餐馆也纷纷效仿提供专门的“汽车食
品”。这种“汽车食品”有专门设计的托盘可以稳固地放置食品和饮料，便于一
手握方向盘，一手吃东西。劳伦斯城的一家中餐馆提供５美元一盒的汽车盒饭，
生意相当不错。
另外，邮政局把专门的邮筒设置在车道旁，不下车就可投递信件；汽车电影
院在７０年代曾风行一时，在特别的广场上坐在汽车里就能看电影。近年来由于
音像事业的发展，这项占地太多而又不太方便的娱乐已逐渐减少了。
近年，在美国的一些大城市里普遍开展了在汽车里办理存、取款的业务。这
里不是指自动取款机，而是指坐在汽车里的顾客通过设在特别车道旁的对讲机和
传递通道与银行里的职员真正对话，讲明有关存、取事宜后，通过通道里的传送
带交递现款和单据。当你听到职员说：“Ｔｈａｎｋｓ”时，你的事已办妥了。
最令人难以想象的是最近出现的“汽车教堂”。美国人中信教者颇多，为把
做礼拜和快节奏的生活结合起来，一些教堂允许教徒在汽车里进行礼拜。对这一
“新鲜事物”一些美国人颇有微词：既然信仰上帝，又怎能吝啬停车和出入教堂
的那一点点时间呢？汽车和教堂里的气氛毕竟相去太远！
Ｄｒｉｖｅｉｎ除避免了存车的麻烦，能节省时间外，还有一个经济上的好
处。美国有些地方存车费高得惊人，例如纽约市某些地区停车费高达１０美元小
时，如果开着汽车就把事情办了，谁还会去花那冤枉钱呢！