返回
购房居住势在必然
安居乐业有待时日
－－－1997年房地产市场回顾（下）
１９９７年北京房地产市场大事记
圈点三环优势面向大众之需
———华阳公寓评析
从国外城市住宅建设发展的规律和我国现在的实际情况看，解决城市居民住
房必须要将其分割为两大不同的类别对待。即对低收入的城市居民实行政府补贴
的住房安置政策；对中、高收入阶层居民，开放住房市场，任其依靠自身的能力
实现安居或改善居住条件。从此角度考虑，可以说，纯粹的商品房消费永远不可
能针对所有的居民大众。在政府掌握了有效手段，能够客观审定、筛选低收入且
住房紧张的居民状况，商品房市场也逐步建立起来之时，城市中、高收入阶层的
人士自行购房消费，也就势在必然。
１９９７年，北京前所未有地出现了商品住宅热销的局面，这既反映了城市
居民收入水平普遍提高的现实境况，同时也兑现了政府力图改变旧住房供应体制
，实现住房商品化的改革思路。但在这种局面来临之际，我们也不难发现，其背
后还多少隐藏着一些虚火和遗憾。
北京房价能否降低
既是热点又是难点
北京写字楼价格１９９４年曾列世界各大城市第三位。同样，北京商品住宅
的价格近些年在全国也始终高居首位。高昂的商品房价与意欲购房人购买能力存
在的巨大差距，在引来众多非议的同时，１９９７年尤其成为北京市民关注的一
个焦点。
１９９６年底，国家宣布取消４８项房地产开发不合理收费，有关领导人更
是在公开场合表态，声称要降低商品房价。此消息发布之后引起的震动，恐怕没
有哪个城市能超过北京。“房价要落”，这样的说法在社会广为流传后，北京几
乎所有在售的房地产项目都受到极大压力：购房者主观等待房屋降价，致使大部
分在售住宅项目销售受阻，年底至年初的房屋销售淡季，延迟了近两个季度。观
望的客户们眼见商品房不但没有降价，反而呈攀升之势，这种销售停滞的局面到
了年中才有所缓解。市场缓解之后，积淀的买家随即形成了去年中段时期购房的
主力，大多数项目销售出现明显反弹。
由于房价居高不下，面对社会方方面面的压力，去年底北京市又制定出台了
一项“商品房销售价格管理暂行办法”，意在对商品房价实行管制，抑制其快速
增长。相隔不久，中央有关领导在全国性的经济工作会议上，也建议以免征地价
的方式压低房价，进而刺激住宅消费，使之成为新的经济增长点。这些举措和消
息，无疑在近期之内再度将房价问题推至一个火热的焦点。
那么北京的房价有没有可能下降呢１９９７年１２月２８日在一次有关房地
产宣传工作会议上，北京市政府副秘书长陈书栋分析认为，基于北京土地资源有
限和拆迁等成本不断加大的现状，北京房价总体是涨，而不会下降。
如同其他商品一样，商品房价格的确定，必定是构建在其成本的基础之上。
当成本没有可能降低之时，以行政方式压低房价，既有悖市场经济规律，更是现
实的一种倒退。因此，除非市场自我调整，指望其他方式压低北京商品房价几乎
没有可能，这已是专家与业内人士众口一词的观点。正因为如此，解决众多工薪
阶层居民的安居问题，更没有可能在纯粹的商品房中打主意。市场就是市场，商
品房价格高低，只能取决于供需两方的关系对比。退一步讲，房价款的受益方又
远不只房地产开发商一方，其中地价款的收入是政府最重要的财政来源，没有这
笔巨额的财政收入，北京将不会再有气势如宏的立交桥出现，不会再建宽敞的道
路，不会再有源源不断的天然气进京……
购房抵押贷款
——炒热的话题冷处理
去年４月，人总行颁布了《个人住房担保抵押贷款办法》。这意味着人们期
待已久的商业银行向个人提供购房贷款政策终于解禁。购房能否申请抵押贷款，
去年无疑成为购房者最为关注的热门话题。
商品房价值金额巨大的特点，使其在交易过程中往往需要金融机构的贷款支
持。在房价高，居民购房资金量相对不足的北京市，这样的金融贷款帮助就显得
更为必要。人总行出台向个人提供住房贷款的政策之后，北京建行、工商行也相
继颁布了具体的贷款办法。但由于种种原因，北京购房贷款去年始终还是处于雷
声大，雨点小的境况之中。在贷款的项目必须被银行锁定的前提下，购房贷款非
但不具有普遍性，而且即便被允许提供贷款的住宅项目，由于各方面条款的限制
，实际申请到贷款的购房人也寥寥无几。
相比较商业银行贷款而言，北京市住房公积金贷款去年也有较大的动作。由
于公积金贷款利率较商业银行有相当大的优惠，能申请到公积金贷款更是众多购
房人所期盼的事情。但问题在于，到具体操作环节上，许多意向申请公积金贷款
的购房人，其所在单位却根本未建公积金，有些人甚至还不知公积金为何物。另
一方面，公积金由于同样需要严格的个人资信审核，个人工作状况、月均收入必
须达到相当的水准，因此，在大多数人不具备申请此项贷款心理准备的前提下，
有资格申请到公积金贷款的购房人也是屈指可数。
有关专家称，购房贷款这种金融服务，如果不能广泛实施，商品房的有效需
求必然有限。而这种商业行为的实现，其关键还在于金融机构需要实实在在地彻
底转变观念。
合法的商品房买卖
——购房人仍心有余悸
商品房交易另一大特点，即房产买卖实质上是一种权属交易行为。因此，购
买商品房时交易双方必须同时具备完整的手续。
前两年，商品房交易纠纷频出，其产生的主要原因，关键是由于购房者普遍
缺乏基本的购房经验。也正因为过去这样的事情发生得太多，１９９７年购房者
自我保护意识的增强，也才成为房地产市场的一大特色。据记者了解，近一年来
，购房人约请自己的律师签订购房合同已极为普遍；更多的置业者则是在搜集了
大量购房资料和信息之后，才去洽谈购房。这种成熟的消费行为，对市场的良性
发展具有划时代的影响意义。
但对比购房人自我保护意识的增强，政府对于市场的管理和开发商主动地自
我规范举措，在过去的一年中，仍显不足。此方面最具典型性的事例，即是有关
部门对亚北项目的处理。
亚北地区自１９９２年起，先后建起了１５个规模大小不同的公寓或别墅居
住社区，总建筑规模达１１９．８４万平方米，其中售出房屋面积为６０余万平
方米，购房总户数４０００余户。由于多方面的原因，这些小区早期的立项手续
存在越权审批等问题，项目合法性一直存在争议。为此，北京市政府有关部门，
于１９９６年底开始对这些项目进行清查整顿，并在核查了解的基础上提出了解
决方案，原则上要求这些项目开发商补交一定数额的罚款和税费后，即可以办理
正规的手续、证照。这样，困扰购房者已久的房屋产权问题，也就可以最终得到
解决。
但是此查处工作历时一年，虽然包括市政府有关领导在内已有多项处理意见
批示，有关方面因在具体细节上存有异议，截止年底，这１５个项目仍未有一家
补办完毕手续。其导致的结果就是１５个项目中除少数运作状况较好的小区外，
许多小区的开发陷入半停滞状态。不但已购房的数千名客户无法拿到合法的房产
权证，而且小区设计的许多配套设施或者停工、或者缓建，这给已入住居民带来
许多生活的不便。
除亚北项目外，整个北京市去年因商品房买卖而产生的纠纷仍有上升的趋势
。这些纠纷类别主要有：开发商交房时间延迟，办理房产证延期，入住小区之后
，因房屋质量、物业管理、小区配套等不能达到客户满意的标准而引发纠纷等等
。甚至有些极具知名度的所谓优质楼盘，也不断有客户投诉到报社，谴责开发商
无端侵害购房人利益。
商品房内质关系的多重性决定了其交易的实现，这必然要经历一个复杂、连
续的过程。购房人要想实现安居，或者使自己所购置的房产物有所值，就必须同
时拥有政策、市场、法律以至开发商信誉的保障。而所有这些，恰恰每一点现在
都还不够完备，这使得幸运地拥有属于自己家居的置业者不能不平添几分遗憾。
此文行将落笔之时，中央正在召开部分城市房改工作会议。会议传出的消息
证实，国家将在最短的时间内，采取切实有效的措施，促进城市住宅建设和住宅
消费。据悉，北京市目前正在研究制定具体的政策、措施，加快住宅业的发展。
其可能采取的两项主要措施，一是进一步提高公有住房租金，以高房租刺激居民
自购房屋，切断公有住房分配的渠道，实现房改所要达到的目标；二是加大普通
住宅的建设规模，同时推广普及抵押贷款购房，鼓励居民自购商品房。待这些政
策出台之后，相信我们将有足够的理由确信：１９９８年，安居乐业距我们已不
再遥远。
□中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》之后，下半年建设
银行、工商银行相继出台个人购房抵押贷款实施细则，望京新城Ａ５区、学知园
等住宅项目获得银行为购房人提供抵押贷款资格。尽管商业银行年内为这些项目
提供抵押贷款总规模不足亿元，但银行放贷对象的转变，对商品住宅市场的健康
发展具有划时代的意义，已是不可争辩的事实。
□北京市住房资金管理中心颁布《个人住房担保委托贷款办法》。摩托罗拉
公司、北人集团、北京市委党校等一批企事业单位先后分别申请到５５００万元
、３００万元、１００万元的住房公积金贷款，包括个人申请住房公积金贷款在
内，北京住房资金管理中心去年共发放公积金贷款额度达１．５亿元，为１９９
６年的４倍。此标志着住房公积金的社会功效已然显露。但其操作过程中所反映
的问题也证实，住房公积金制度的建立在北京市许多单位中还未落实，住房公积
金于社会、企业和个人的优越性，尚需要人们在实践中去理解和重视。
□建设银行开办“购房定向储蓄”业务，华泰保险公司开设“购房抵押贷款
保证保险”新险种。金融、保险机构开设的这些新的金融服务项目，既扩大了房
地产中介服务业涉及的领域，同时也保证了购房抵押贷款政策实施的有效性和实
际可操作性。
□结合北京旧城区的改造和市政建设，去年北京市政府加大了城市郊区新居
住区的建设和开发力度。同时以望京新城Ａ区一年销售２０余万平方米商品房为
标志，北京市去年出现了前所未有的商品住宅热销趋势。与私人购车狂潮相并涌
现的这种购房热潮，显示了北京人消费热点已发生了质的转变。同时也说明，北
京人传统的身居闹市的居住观念，也在政策引导和市场的推动下逐步改变。
□北京市房屋土地管理局先后颁布《北京市普通居住小区物业管理服务收费
办法》、《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》和《关于开
展外销高档住宅房屋使用、管理、维修公约、核准工作的通知》等多项政策法规
。这显示物业管理工作在去年一年中，进一步引起了政府和社会的关注、重视。
同时，以物业管理而在全国闻名的万科城市花园，去年其在北京的社区成为最热
销的物业之一，说明购房者对于社区居住环境的选择已达到了一个新的认知水平。
□由本报参与主办了北京市住宅专家组成员与商品住宅经销商共同商讨住宅
设计与市场需求专业研讨会，会议的举行，显示了政府、专家对市场的认知程度
已进一步深化。这种结合及观点的贴近，对建立以市场为本的商品化住宅供应体
制，具有深远的影响和意义。
□利达行从北京销声匿迹。其象征意义在于，利达行模式的房屋代理销售方
式已是江河日下。与此同时，包括报纸媒介、律师、专业评估机构在内的为购房
人提供经纪服务的购房方式，正在为越来越多的购房人所接受。一种与国际惯例
接轨的购房中介模式正在北京商品房市场中逐渐显露出生机。
□北京春、秋两季房地产交易展示会出现前所未有的冷场局面。而规模不大
的两次京城东部和北部地区普通住宅展示会，却取得了意想不到的收获。这从一
个侧面说明，在目前以住宅为主导产品的市场环境下，开发商早已从早期开发高
档项目时的财大气粗、好大喜功，转为务实，讲求效率；这同时也说明，购房人
选购物业方式已越来越趋于成熟，有明确档次和区域定位的商品房展示会，才能
吸引到实际的购房客户。
□去年，北京有多家律师事务所增加开设房地产代理业务，以应付日益增多
的商品房交易法律咨询和纠纷案例。商品房交易纠纷持续上升，剌激了购房人法
律意识的增强，同时也进一步警示，北京商品房市场要想健康、稳定发展，政府
管理部门以及开发企业仍有大量的工作有待完善。而法律机构在商品房交易之后
的介入，将只能起到亡羊补牢的作用。
□北京市政府对总建筑面积达２００万平方米的亚北１５个项目的查处工作
引起社会普遍关注。政府对这１５个项目已初步形成了较为合理的处理意见，即
对其进行适当的处罚后，使其合法化。这虽然让４０００余户已在此处购房的居
民看到了一线希望，但这样的处理结果，更主要的影响还在于，众多在远郊区县
开发的与之类似的住宅项目，也因此找到了开脱的理由。个别非法项目的开发商
更是公开扬言，以即成事实使项目成为合法。其借题发挥之胆略在令人惊叹之余
，也让人们对商品房市场的规范心存疑虑。
公寓与普通住宅的区别，在于其一般能够提供封闭式物业管理，拥有内部会
所，可为住户提供２４小时热水和生活服务，房屋销售时并提供厨、卫设施装修。
而在多数人的印象之中，公寓仅是一种极贵族化的消费，其豪华装修和超大的户
型面积往往让普通购房者望而却步。但今天的现实已并非如此，居民自购商品房数
量的急剧增长，大众可接受的普通型公寓也应运而生。
自从开放房地产市场以来，东三环沿线始终是北京房地产投资最为活跃的区
域。作为北京最大的涉外机构聚集区，近些年，此处房地产投资最热门的项目，主
要是针对外籍人士的高档外销写字楼和外销公寓。
东三环路是北京目前最繁忙的交通主干线。南接京津塘高速公路，北连机场
高速路，东面的京通高速路则直通北戴河、山海关；而与城内连接的则有长安街
、朝外大街、劲松东路、广渠门外大街等多条东西向交通主干线。这些早已建成
或新改扩建的城市路网，再加上这一区域完备的市政设施，使此处的商业和居住
环境日益改善、发展。正是由于上述这些原因，高档的外销物业在这一区域内极
有市场。
东三环两侧现在市场销售的住宅项目多达２０余个，其中大部分为外销高档
公寓。但随着这些高档项目的供应量的增大和本地居民购房需求量的增长，开发
商舍高取低，投资开发相对低价位的住宅项目已是大势所趋。
华阳公寓位于东南三环潘家园桥西侧的华威小区内。公寓售价为５６８０—
６５３０元平方米，同与之临近的外销公寓相比，售价显然比外销公寓低出接近
一半，而且与普通住宅售价难分高低。另外，华阳公寓的户型面积为９２平方米
—１６０平方米，相比较外销公寓的超大面积和豪华装修更显实际、平易，因而
华阳可称得上是真正大众化的公寓。
在华阳公寓附近现已有京客隆商城、王府井百货（分店）、宝裕超市、劲松
商场、华泰饭店、乐游饭店以及劲松三中、沙板庄小学、劲松医院、垂杨柳医院
等多个居住须备的商业和文化、医疗配套设施。其西面背靠劲松小区，东侧与之
隔三环相望的是松榆里小区、农光里小区、南磨房小区。这些平民化的周边商业
、居住环境既为居住者提供了和谐、便利的生活氛围，同时又使华阳公寓在平淡
中显出尊贵。
据了解，华阳公寓一号楼将于今年年底正式入住，目前整个工程建设进展顺
利。２号楼也将于不久正式推出。