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买房渐成气候安居尚待时日
１９９７年房地产市场回顾（上）
买房后面积缘何会变小
———楼宇选购漫谈（七）
１９９７年８月３０日，望京新城Ａ５区现场售楼处，一位操着南方口音，
陪朋友前来购房的女士，一边按动着手中相机的快门，一边对身边的人说：“我
要把照片带回去，让我们那里的人看看北京人买房竟然这么热闹。”在这位女士
拍照的同时，这个不足２００平方米的售楼处内，每个可伏案的空间都挤满了填
写认购书的客户，陪同、等候的人更是不计其数。
据售楼处工作人员统计，当日，望京新开的这一楼盘售出单位多达１１０套
。而截止到去年年终，望京Ａ５区联合销售单位之一的伟业公司提供的统计数字
显示，望京Ａ５区在不到一年半的时间里，已售出塔楼１３栋，销售总面积超过
３０万平方米。其中个人购房比例占到８５％左右。
１９９７年，人们或许可以感觉到，随着市场进一步繁荣和市场化程度的提
高，过去集中于某类商品的大众热点消费正在逐渐隐退、淡化。可不管这一趋势
怎样明显，身为北京人，谁也不能否认，过去的一年当中，汽车、住房这两类并
不具有普遍消费性的商品正在以二十世纪末的速度向我们日日迫近，购买汽车、
住房在北京十数万个家庭中转瞬之间已成现实。
三环路沿线：公寓主导潮流
与其他商品交易形式有所不同，商品房消费具有明显的区域性特征。这种区
域性特征存在的原因，一是城市土地价格由内向外，呈递减趋势降低，而地价支
撑的房价又是当前人们购房时首当考虑的因素；二是地理位置特征、生活工作区
连接条件和生活偏好，使人们对居住环境和位置有约定俗成的既定选择观念；三
是个别开发商凭借雄厚实力和市场开发经验，打响项目的知名度，从而使周边地
区物业对购房人都具有极大的吸引力。
九十年代初，房地产热潮首次来临之际，开发商投资项目大多集中于北京城
区附近。城内开发的高成本被写字楼、公寓等高档项目的相对高利润所冲淡，因
而商品房交易热点在一段特定时期内，相对集中于这一块区域。１９９４年前后
，国家实施宏观调控，高档项目开发受阻，而住宅需求量却明显增加，因而此后
相对低价的住宅合乎情理地取代了高档项目，成为占据市场的主流物业。
受市政建设、开发的影响，北京比较理想的居住区域基本上在三环路沿线附
近。这些地区交通便利，工作、社交环境左右逢源，人口居住密度相对城内疏散
，适于各阶层人士定居。因而三环路临近地区有多个楼盘成为去年北京旺销的物
业项目。
东三环沿线地区是北京最集中的涉外商务区，此沿线地区商品房多沿袭了前
些年项目的特点，供应仍以外销公寓为主，因而成交热点基本集中于中、高档水
平的公寓项目上，购房者一般都拥有较强的资金实力。其中成交最为活跃的当属
位于东北三环附近的力鸿花园和国际友谊花园，其成交价格每平方米在８０００
—１万元上下。
北三环沿线中间地段受益于亚运村的开发，其居住环境一直为购房人所看中
；东、西两侧则有和平里、中关村两大文化产业区支撑，这里的住宅也有较大的
需求市场，因此，整个北三环沿线地区商品房也深受购房人青睐。这一地带成交
最为活跃的项目首推北三环与西三环交界处的紫金庄园、苏州花园、苏州公寓等
与中关村最临近的几个项目，其价位平均在６０００—７０００元平方米之间；
另外，安贞桥、和平里等几处项目也有较多的成交，但价格平均要比西面高出１
０００元左右。
西三环北起苏州桥，南至六里桥一线是北京住宅居住区的后起之秀。新建住
宅区一般具有较大规模，市政配套良好，因而去年也倍受购房者关注。此区域去
年具有代表性的项目首推紫竹桥西侧的华澳中心。其远离京城东部涉外商务区，
却以外销公寓的面目在西三环一线独辟市场，并取得良好的成交业绩。此现象足
以证明，公寓档次住宅的主力购买群体，已由外籍人士转为境内的买家。
北京虽然不像深圳那样，完全是一个移民聚集的城市，但作为首都，其独有
的中心城市吸引力，使之汇聚了来自全国乃至世界的商贾豪杰和有志之士。同时
，北京作为全国的政治、文化中心和商业、经济中心，其源源不断的商机造就了
众多各界的成功人士。可以说，北京三环路沿线公寓，近一年来形成的旺销趋势
，正是建立在这部分人群存在的基础之上。１９９７年１０月，北京市取消对非
本市人员购买商品房的限制，这一政策的出台，无疑将对北京房地产市场的供需
形势产生重要的影响。北京商品房供应的品种及房价是否会因此而受到挤压中、
高档物业开发量加大，房价继续攀升，人们在拭目以待。
另外，在公寓档次住宅中还需要特别提及的远在顺义境内的万科城市花园。
该小区是去年一年中，唯一一个可以称为旺销的地处远区县的高档居住社区，截
止到年底，万科别墅已全部售罄，公寓除未开发的三期楼盘外，也仅剩个别几套
特殊户型的单元尚在推销之中。万科一年来深受购房者青睐的原因在于，这里的
社区规划和物业管理给人以耳目一新的全新感受，加之万科品牌的特殊效应，为
身居北京而又目睹过域外生活社区模式的高收入阶层人士，提供了选择物业的可
能。四环路地区：
普通住宅走俏
据有关方面的调查，北京现在具有买房意向的人士，多数人能够承受的房价
，每平方米应该在４０００元左右。虽然对于“多数人”这一概念的量化数字尚
不得而知，但从去年在此价位水平的一些项目销售情况可以看出，这一价格水准
的住宅，确实适应了多数购房者的需求。而这些住宅项目又基本集中在东、北、
西三方位，四环路附近地区和南三环沿线。
去年，红透北京城的商品房是众人皆知的望京新城Ａ５区。该项目位于四元
桥西北方向，距四环路直线距离约有４公里。１９９６年开盘销售时，售价不到
４０００元，１９９７年底已升至近５０００元。在一年多的时间里，望京Ａ５
区总销售面积达１３万平方米，且个人购房比例高达８５％。如此规模的成交量
不但证实了北京商品住宅业已存在巨大的购买市场，而且也客观标定了北京人购
房可承受的价格水平和区位特点。《北京晚报》甚至据此得出结论称：北京人身
居闹市的居住观念正在发生转变。
望京商品房火爆京城的原因包含多种因素。数亿元的市政先期投资，市政府
策动的大规模的宣传攻势，超大规模的社区规划以及具有超前性的住宅设计、建
筑、管理模式，这一系列其他项目所不可能具备的背景无可辩驳地确立了“望京
”在北京商品房市场的“大哥大”地位。但除此之外，“望京”如日中天的明星
角色，最根本的还是受益于其所在的区位和相对一个时期内，市场可接受的合理
的价格定位。
“望京”所在的朝阳区是北京主要的涉外商务区，８０％以上涉外机构全部
集中于此，南有燕莎，西有亚运村，东部酒仙桥电子产业基地和临近海淀区高科
技产业区，加上望京新城规划区内规划建设的望京高科技产业区，使“望京”处
在一个拥有高素质、高收入人群的包围环境之中。这些企业和机构的聚集使“望
京”天生拥有广阔的客户资源基础，其招之即来的魅力所在，也就不言而喻。据
伟业公司提供的数字，望京Ａ５区购房客户中有５８％是原朝阳区本地居民，二
期中有１２％是来自海淀区的买家。这一数字除去说明“望京”客户的来源方位
之外，事实上也从一个侧面反映了北京个人购买商品房的客户群多集中于朝阳、
海淀这两个经济最为活跃的区域范围之内。
从城市建设发展的规律来看，城市规划要体现合理性，居住区与产业区必须
要保持合理的距离空间。脱离产业区支撑的居住区建设，必然会出现需求不足的
建设浪费。特别是像我国这样城市快速交通系统远没有建立起来之时，居住区位
置的选择更需要注重与产业区的结合。这一道理从正面角度在“望京”得以应验
的同时，人们似乎也就不难发现为何北京城南地区商品房远不如城北地区房屋俏
销的原因。也正因为此，人们通常将南部地区的商品房降低一个价位档次，来与
北部地区商品房进行比较。
没有人会否认“１９９７年是望京年”这样的说法。但是在“望京”挟持了
大量同样档次购房客户的同时，去年一年中，沿四环路周边地区，还是有不少的
商品住宅小区也创下了良好的成交业绩。比如北四环路临近地区的学知园、东升
园、上地信息产业基地；西四环沿线的定慧寺小区、永金里、五棵松、永定路以
及东部地区的京通新城等多个小区。其中的学知园因其所处地理位置和可为购房
者提供公积金及工商银行抵押贷款，而成为仅次于“望京”的第二大热销普通住
宅项目。京通新城作为东部地区唯一一个规划完整的大型社区，其交易量在东侧
所有住宅项目中也是首屈一指。
南、北郊区：低价位住宅拥有市场
对于无力购买三、四十万元以上商品房，而又急于购置房屋的居民来说，价
格在２０００—３０００元左右的商品房只要距离市中心不太远，市场需求量就
相当巨大。北京在此价位水准上的住宅主要集中在京昌路、立汤路、京通路和南
苑、京开路这几条从市中心向外放射的交通主干线，五环路位置的附近。其中最
为集中，居民购买量最大的地区主要是在京北清河、西三旗地区，其次为京开路
沿线地带。
这一档次的商品住宅，之所以北部地区的仍然占有主导位置，除前述北部地
区的朝阳、海淀拥有众多客户群体之外，还与北京市政府在这一地区规划建设大
规模居住社区有直接关系。按照北京市的总体规划，西三旗至立水桥一线，未来
将建设成北京最大的居住带。这一地区现已有多个规模不同的小区建成，除一部
分用于城内拆迁安置房外，现已有大量房屋在市场公开销售。尤其是西三旗育新
花园小区的建成，带动了其周边数个小区的销售。仅在８月份通产永利房地产交
易中心举办的规模很小的京城北部地区普通住宅展上，这一地区参展项目，现场
成交即达数十套。其中新康小区以其自由组合空间户型设计和２５００元左右的
价格，现场即将所有带来参展的房屋售罄。同时，立水桥附近的多个项目在短短
四天的展会上，也是看房、购房者络绎不绝。
居住区的建设必然要依赖市政工程的前期投入。由于种种原因，前两年北京
市的市政工程建设基本处于半停滞状态。去年下半年以来，以迎接建国五十周年
，建设五十项献礼工程为契机，北京市市政建设又轰轰烈烈展开。这些工程的建
设必将进一步带动北京周边郊区附近居住区的开发。未来几年中，商品房交易热
点由城内逐渐转向城外将是必然的趋势。
对大多数人来说，“住房面积”的概念就是房间内地面大小的总和。如果不
是很精确地衡量，左跺几步、右跺几步，然后把估计的长度相乘得出的面积数，
就可以大概看出这间住房的面积。而对于落定新居的房户来说，大概没有谁会用
跺步测量。时下，困绕着不少新迁住户的问题正是在准确测量房间内的面积后，
竟与购买时选定的面积数大相径庭。
售楼说明书上写得清清楚楚，到“期房”变成“现房”后，面积怎么变小了
呢目前，物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，而对客户有实际意义的是
使用面积。使用面积是否合理，就牵扯到“使用率”的问题。
使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。使用面积是指购房者可以实
际使用的面积，而建筑面积则包括除使用面积之外的公用部分。由于用户要使用
公共设施，所以部分公用面积，会平均分摊到该楼宇的每一部分。一般说来，使
用面积应当是建筑面积的七至八成左右，否则其投资价值就很低。
从一般情况看，高层塔楼的使用率比多层住宅，使用率要低一些。主要是因
为高层塔楼要求有防火梯，电梯间面积也较大，这样在计算建筑面积时每户分摊
到的公用面积也就增多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有
电梯，其电梯间面积也小于高层。如果是采用了电梯外挂等新型设计，其使用率
还可以进一步提高。
值得注意的是，由于目前北京市在房间使用率的计算上没有明文规定，不同
的发展商在使用率的计算方法上存在一定的差异，有些发展商的计算方法也就有
了自己的算法。比如，有的房产开发商采用“轴线面积法”，这种算法是以房间
内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半
面积和全部内墙所占的面积，虽然在数值上显得较高，但不能反映房产实际的使
用面积，比较真实的计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积
得出使用面积。这种方法计算出的使用面积也形象地被称为“地毯面积”。它反
映了一个物业的真实的使用率，是对购房真正负责任的方法。
在购房后才发现新屋的面积不尽人意，就是在购楼前对“地毯面积”没有做
到心中有数。不管您是不是喜欢地毯，在买房时最好还是给见不到面的期房先“
铺”一回“地毯”。