目前北京小区停车位的租售价格贵不贵？买车位或租车位，哪个更合算？北京的停车费会涨吗？现在投资车位时机成熟吗？这是记者平日里听到最多关于车位的议论。对于很多车主而言，车位是个“食之无味、弃之可惜”的鸡肋，买吧，投资回报太低不划算；租地上吧，车位紧张没保障；租地下的吧，凭空多出几百块总不是个味儿。算来算去，为什么买车容易停车难，好一个车位，真让人欢喜让人忧。不过，在采访了部分开发商、物业公司、专业停车管理公司和部分专家之后，这些疑问都能找到答案——
专家预测，四环内合理停车费应为每小时１５元
在采访中，中国社会科学院财贸所博士王彬生提出自己的观点：房价由市场化决定，停车收费也应如此。以停车成本为例：上海市区每小时都在１０元以上，香港更是彻底市场化，每个月在家和办公区的停车费在１００００多港币，一年至少１２００００港币左右。有一位老同学在香港工作，见面半开玩笑地讲，还是北京好，停车自由。而北京有多少消费者买车时会把小区停车成本作为买车的决定因素呢？按北京四环内房价是香港的五分之一计算，每辆车的停车成本应该在每年２．５万元；以北京高出上海房价５０％计，每车的停车成本应该在每小时１５元。但目前由于政府的强制性定价，车辆的停车成本转嫁给了整个城市，污染也免费排放给了整个城市。
再从停车费、房价与地价做比较，楼价是市场化决定，而停车收费价格并不完全市场化，造成土地资源不能按市场机制配置。他给记者算了一笔账：以中关村为例，该地区写字楼价格１２０００元以上，底商价格１５０００元以上；如果以３０％为地价成本，即每平米地价成本４０００元左右，假设每平方米土地建房５平方米，即每平方米土地价格２００００元，每亩地价１３００万左右，中关村大街从白石桥到清华大学西门两侧地价有的更高。而一辆轿车运行起来大概用地４０平方米，即停车位地价８０万元，假设地租与银行长期贷款利率持平，按年６％计算，每车位一年应有４８０００元的租金收益，即每天租金不少于１３３元；按每天早８点至晚８点１２小时计算，每小时收费应在１１．１元才能与房价持平。加上管理费用、车辆的社会污染成本，每小时收费应不低于１５元。因此，按市场化预测，四环内合理停车收费应在每小时１５元。
由于政府定价在先，造成目前很多人抱着停车成本低的期望值，这种现象迟早会被打破。对小区停车费的估算也应完全按市场化衡量，毕竟城市的资源要让市场来流动，市场的游戏规则对所有人都是公平的。
市场分析，目前投资车位正是时候
记者在位于林萃路国家森林公园西侧的倚林佳园采访时发现，这个在市区中少有的低密度高档项目，不仅车位数量满足一户一个的基本需求，地下车位售价仅８万元，租价为每月４００元，其中含８０元管理费，这样的定价从何而来？开发商北京科林房地产开发有限公司市场部经理张中宇告诉记者，这些定价一方面参照了周边的市场行情，另一方面也与小区的实际情况和业主的消费能力相挂钩，是业主、开发商、物业公司三方协商的结果。当然，开发商也考虑到小区一家多车的业主不在少数，车位的投资潜力很大，既鼓励业主投资，但为了满足大多数业主的停车需求，对投资多个车位的行为也做了限制，购买第二个车位起售价调整为１２万元，这样一来既避免了部分人买很多车位投资，影响其他业主的需求；二来也提高了车位的租赁需求，某种意义上促进了投资。
对于目前是否适宜投资车位，张中宇持乐观态度，他认为目前政府部门已逐步出台了相关的政策法规，为车位的市场化走向把好关；银行、中介机构、律师行也逐渐完善对车位权属、金融规范，市场环境正不断趋向成熟，虽然目前停车难、停车纠纷多的困境依然存在，但消费者应逐步接受和培养市场化的消费心理。
对于开发商而言，在做产品时就要对小区未来车辆的发展事先有个预见，并在售房时就将车位的真实情况对业主做出明示，只有这样，双方才能对小区车位的使用、管理取得共识，在这样的小区里，车位买得明白、用得爽快、增值空间也会一路畅通。
专家支招→
市场化迟早要到来
王彬生（中国社会科学院财贸所博士）
市场化改革就是等价交易，谁消费、谁买单是市场化的核心原则，政府首先要做的展开广泛讨论，对社会发出市场化的信号，以达成共识。此外，可以从以下几方面着手：
１．彻底拍卖公共停车场的收费权。
这能使城市地租不再隐性流失。汽车、商品房价格已经市场化，而车辆的停车成本却长期处于低价管制状态，停车场收费价格与地价、房价严重不成比例。好比买一双１００００元的意大利皮鞋，政府却限制流浪的擦鞋匠每次擦鞋收费不得超过５分钱。公共停车场拍卖收入每年应有几十亿，是很大一笔财政收入。
２．放开单位停车场的收费价格，政府收税。
北京的大单位多，但停车费价格却不能自主定价，如北京大学、人民大学等车满为患，价格却受到管制。宾馆等营业场所更应放开，自主定价，充分发挥级差地租的调节作用。
３．坚决制止乱停乱放。
在市区应尽快实行相应停车准停标志，无停车标志的公共区域、道路等一律不准停车，违者重罚，并出台相关法律法规。北京部分新建小区因地下停车场收费，所以很多车随意无偿地停放在小区周围的道路上，较典型的有万柳小区、世纪城小区，有的地方还侵占绿地改为停车场。小区停车收费会成为社区或街道一笔稳定的收入，为推进社区建设打下经济基础。汽车防盗器随意鸣叫已成为居民区一大公害，呼吁政府尽快同时解决。
业内说法→
律师：地下车库租售缺少指导价
蔡耀忠（赛德天勤律师事务所 合伙人·律师）
虽然双方在订立房屋买卖合同时对车位的价格并无约定，但是可以推定双方的真实意思是与市场水平相当的价格，并由政府给予一定的指导价，而非完全的政府定价。
小区地下车库虽然是社区配套设施之一，但是它的性质、地位与地上房屋相当，开发商在一般情况下作为车库的产权人享有与房屋业主相等的所有权。在某些情形下开发商对车库的权利又有所限制，依照诚实信用原则与公平原则，开发商出租、出售车位的价格不能明显高于市场标准。开发商应当合理行使自己的权利，并同时保障业主的权利。只有明确了这一点，才能在平等、公平的原则下进行车位的后续管理。
开发商：不要把公共停车场的收费方式引用在小区停车场上
任志强（北京华远新时代房地产开发有限公司董事长）
目前的物业纠纷中许多发生在收费的标准上，这与我国现行政策的双轨制有关。全国并没有一个明确的法律来界定物业管理费价格的管理问题（按中国价格法，商品房小区管理不应列入政府定价管理的范围，而应列入市场调节价的范围），并且将公共管理与小区管理的概念混在一起，用公共收费的标准代替小区收费的标准，并对完全私有的部分开了个不完全的口子。小区停车位的定价就是一个例子。
成本不同，产权不同，自然管理的费用和标准也应不同。如小区中私有产权的车库就不能用大街上、便道上以及社会公共停车场的标准来限制或要求，这两者之间一定是有差别的。
也许今天的开发商和消费者都还在逐步的成熟过程中，市场经济可能带来的利益与矛盾尚未完全可知；但一旦法律中将物权和与物权相关的责任、义务明确之后，消费中就会发现权利与享受也都是“双刃剑”。
物业公司：充分运用技术手段和市场调节解决停车位不足
于庆新（北京市物业管理商会会长、北京均豪物业管理公司总经理）
从长远眼光来看，停车难的矛盾会长期存在，而且日益显现，管理水准和管理方式固然有关联，但车位的“僧多粥少”始终是矛盾源头。借鉴国外的成功经验来看，解决停车位不足可以采用技术手段和市场调节两种方法，前者通过建立体停车库、增加车位或计时段出租；后者从市场角度，调整停车收费标准，吸引外来投资也不失为一个好办法。
停车管理公司：完善停车场保险、加大停车管理力度
王慧媛（北京阳光顺达停车场建设管理有限公司行政总裁助理）
作为一家有着多年专业经验的港资停车场管理公司，阳光顺达三年一直致力于北京停车场的建设与管理探索，曾经邀请了国外的多家专业机构来北京考察，希望能吸引他们来投资，在北京建设一些智能化、高技术的停车库（场），切实解决北京停车难问题，提高市场管理水准；但投资商们对北京目前的市场环境表示遗憾，认为按目前的收费标准来计算投资回报的年限过长，有些甚至超过百年，而且培育市场也需时日，投资前景并不乐观。目前我们还在不断努力接洽一些国际化企业，希望能为这个行业的市场化进展做出贡献。
在北京的管理实践中，我们总结了一些经验，在停车管理逐步走向市场化、正规化的过程中，不妨从以下几方面着手：
１．强化及完善相关停车场责任险，增加险种，树立保险意识；
２．调整停车收费标准，走市场化道路；
３．加大停车管理力度，提升整体管理水准；
４．加强法律意识，从法律法规上杜绝违章停车、不交停车费以及停车乱收费等现象。
业主委员会：权属不清是导致停车纠纷的“罪魁祸首”
舒可心（朝阳园业主委员会主任、置业专家）
目前不少楼盘的车位纠纷始出于对车位产权的不明晰，而业主委员会也未能充分发挥作用。车位产权不同，自然收费标准不同，业主委员会的权利义务也不尽相同；在业主委员会成立之后，其有权代表全体业主与开发商共同协商定价。业主委员会有责任带领全体业主努力学习用市场的眼光驾驭市场，只有明确了权属，才能更好地使用权利、维护权利。
杨婕
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